دانستنی های مالی بانکی

آخرین بروزرسانی: ۹ تیر, ۱۳۹۷

دانستنی های مالی بانکی

 

 حتما برای شما هم پیش آمده که در برخورد با یک اصطلاح یا واژه در خصوص املاک، وام و امور بانکی معنی و تعریف آن را به درستی ندانید. و به دلیل عدم آشنایی با تعریف درست آن واژه دچار مشکل شده باشید.

به طور مثال:
آیا می شود وکالت بلاعزل را ابطال نماییم؟

دانستنی های مالی بانکی

پولشویی چیست ؟
چك برگشتي چه زماني كيفري است و چه زماني حقوقي؟
هه چیز در مورد سفته-از سفته چه می‌دانید؟
تفاوت بین تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی

در این بخش تیم حرفه ای وب سایت تخصصی مشاوره وام بانکی هونام مطالب بسیار ارزشمندی را برای شما تهیه و به معرض نمایش در آورده اند.

 مشاور هونام

    • اعتبار سنجی برای دریافت وام

      امروزه اهمیت صنعت بانکداری در اقتصاد کشور بر کسی پوشیده نیست. افزایش رقابت و وجود فرصت‌های جدید کسب ‌و‌کار برای بانک‌ها و موسسات مالی آنها را نیازمند استفاده از ابزارها و فناوری‌های نوین برای مدیریت اعتبار ساخته است. استفاده از مدل‌های رتبه‌بندی، اطلاعات مورد نیاز بانک‌ها را در مدیریت موثر اعتبار فراهم می‌کند.
      بانک‌ها از دو طریق می‌توانند از اینگونه مدل‌ها استفاده کنند یکی، استفاده از امتیاز و رتبه‌هایی است که توسط موسسات خارج از بانک ارائه می‌شود (مانند آنچه در حال حاضر در کشورهایی غربی و توسط موسسات معتبر بین‌المللی S&P، Moody’s و Fitch انجام می‌گیرد) این موسسات مشتریان را طبقه‌بندی و ریسک اعتباری انواع مشتریان را اندازه‌گیری کرده و به شکل امتیاز و رتبه اعتباری ارائه می‌نمایند. روش دیگر رتبه‌بندی داخلی است که براساس آن هر بانک از یک روش اندازه‌گیری خاص برای رتبه‌بندی انواع مشتریان خود استفاده می‌کند. ضرورت به‌کارگیری الگوهای رتبه‌بندی داخلی تا جایی است که کمیته بازل در سال 2001 استفاده از آن را به بانک‌ها توصیه کرد.
      در حال حاضر یکی از ضعف‌های موجود در ارزیابی صحیح مشتریان بانکی فقدان یک مکانیزم اعتبارسنجی آن هم بنا به دلایل متعدد است. شناسایی شاخص‌های مالی و غیرمالی و استفاده از مدل‌های آماری برای شناسایی متغیرهای مورد نیاز و مدلسازی‌ فرآیند، یا در همه بانک‌ها انجام نشده یا با ضعف‌هایی مواجه است.
      مدل اعتبارسنجی بهینه مدلی است که قادر باشد هم تمایل و هم توان مشتریان را در عمل به تعهداتشان ارزیابی کند. ارزیابی تمایل با بررسی رفتار اعتباری مشتری در گذشته و ارزیابی توانایی وی بر پایه شاخص‌های مالی و سایر شاخص‌های کمی و کیفی استوار است.
      نیم‌نگاهی به ادبیات اعتبارسنجی نشان می‌دهد که هرچند رویکردها و مدل‌های متفاوتی برای اعتبارسنجی در نظر گرفته می‌شود(5c،6p و LAAP و …)
      محور مشترک ابعاد اعتبارسنجی را می‌توان به شرح ذیل برشمرد:
      1- شخصیت
      2- وثیقه
      3- سرمایه
      4- شرایط
      5- ظرفیت وقدرت
      6- چشم انداز
      7- رفتار اعتباری
      8- وضعیت درآمدها و دارایی‌ها


    • آشنایی با مرکز مبادلات ارزی

      مرکز مبادله دارندگان و متقاضیان ارز، سوم مهر سال 1391 با هدف تسریع در اجرای طرح جدید فروش ارز در محل ساختمان شهید اسدالله‌زاده وزارت صنعت، معدن و تجارت افتتاح شد.
      این مرکز با هدف تسریع در اجرای طرح جدید فروش ارز راه‌اندازی شد. بر اساس طرح جدید عرضه ارز مقرر شده است، ارز مورد نیاز اولویت‌های سه تا پنج از گروه ده‌گانه واردات کالا دو درصد پایین‌تر از نرخ بازار عرضه شود.
      مرکز مبادلات ارز در یکی از ساختمان‌های وزارت صنعت معدن و تجارت که پیش‌تر در آن ثبت سفارش انجام می‌شد، راه‌اندازی شده و عملیات مبادله ارز به شکل و شیوه جدید توسط بانک مرکزی در آن صورت می‌گیرد.
      دست‌اندرکاران مستقر در این مرکز که به طور متمرکز در آن حضور دارند شامل نماینده بانک مرکزی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، گمرک، بانک‌های عامل و دستگاه‌هایی که قصد عرضه ارز را دارند می‌شود.
      در شیوه جدید فروش ارز، متقاضیان واردات پس از ثبت سفارش، یک نسخه از ثبت سفارش را به نماینده بانک مرکزی ارائه داده و بانک مرکزی نیز پس از برقراری ارتباط با بانک‌های عامل و دو بانک رابط، درخواست متقاضی را برای اختصاص ارز بررسی می‌کند. بانک مرکزی بر اساس چهار مولفه عرضه، تقاضا، نقل و انتقال ارز و کشف قیمت، ارز اختصاص داده شده به واردکنندگان را تعیین می‌نماید.
      متقاضیان دریافت ارز پس از ارائه مدارک لازم به بانک‌های عامل و انجام توافقات نهایی با بانک، کد تخصیص ارز دریافت می‌کنند و بانک مرکزی هماهنگی‌های لازم برای پرداخت ارز به آن‌ها را انجام می‌دهد. متقاضیان دارای اولویت بالاتر پس از معرفی از سوی بانک مرکزی، به مرکز مبادلات ارز مراجعه و بر طبق برنامه‌ریزی صورت گرفته در کمترین زمان ممکن فرایند کاری را دنبال و در صورتی که مشمول دریافت ارز به شیوه جدید باشد منابع ریالی لازم را پرداخت می‌کند.
      بر اساس دستور‌العمل‌های اجرایی به وارد‌کنندگان و بانک‌های عامل اجازه داده شده است تا با رعایت بخشنامه‌ بانک مرکزی به عرضه و دریافت ارز در این اتاق مبادرت ورزند. در این طرح هر نوع فعالیت ارزی به وسیله سامانه‌های بانک مرکزی از جمله ساعت (سامانه الکترونیکی عرضه و تقاضا)، سامانه سنا و پورتال ارزی ثبت می‌شود.
      نرخ تعادلی ارز در نرخ‌نامه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به صورت روزانه به مرکز مبادله دارندگان و متقاضیان ارز اعلام می‌شود.
      قیمت ارز هر روز ساعت 8 صبح در این مرکز اعلام می‌شود و میانگین نرخ روزانه ارز در بازار مبنای قیمت برای روز آینده در این مرکز خواهد بود.
      در آغاز راه‌اندازی مرکز مبادله دارندگان و متقاضیان ارز تأکید شد این مرکز با شرکت همه دستگاه‌ها مانند وزارت نفت، صندوق توسعه ملی، وزارت صنعت، معدن و تجارت و وزارت اقتصاد و با کمک صادرکنندگان غیر نفتی اداره خواهد شد.
      هدف از راه اندازی این مرکز نیز جلوگیری از نوسانات شدید نرخ ارز در بازار عنوان شده است. نرخ ارز در این طرح با قیمت دو درصد پایین‌تر از بازار برای تشویق وارد‌کنندگان و جلوگیری از رانت و سفته‌بازی در این بازار خرید و فروش می‌شود.


    • چگونه وکالت بلاعزل را ابطال نماییم؟

      آیا موکل بایستی به مراجع قضائی مراجعه کند وحکم به ابطال وکالتنامه بگیرد؟ واگر این حکم صادر شود آیا صرف صدور حکم آن وکالتنامه را ابطال می کند؟ بعبارت دیگر آیا چنین حکمی اعلامی است؟ یا اینکه بایستی اجرا شود؟ واگر بایستی اجرا شود آن را چگونه بایستی اجرا کرد؟ واگر اجرا شد آیا بایستی به وکیل هم ابلاغ گردد؟ حتی در موردی که حکم غیابی صادر نشده و وکیل خود در جلسه دادرسی در دادگاه حضورداشته باشد
      از جمله عباراتی که در وکالتنامه بلاعزل ذکر می شود به شرح ذیل است:
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را ازخودسلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت سه سال از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت پنجاه سال از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت نود ونه سال از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم ازخود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم باظهاره از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم (که باظهار موکل بصورت عادی منعقد گردیده) از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را ضمن عقد خارج لازم که باظهار طرفین درخارج این سند انجام یافته از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را بمدت …. سال ضمن عقد خارج لازم از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم وحق ضم امین و وکیل به وی را از خود سلب وساقط نمود
      – موکل حق عزل وکیل مرقوم را وحق ضم وکیل وامین به وی را از خود سلب وساقط نمود وهمچنین حق انجام مورد وکالت را شخصا در مدت این وکالت از خود سلب وساقط نمود
      – وکیل ضمن قبول انجام مورد وکالت حق استعفای از انجام مورد وکالت را …. از خود سلب وساقط نمود!!!
      – این وکالت بمدت …. سال بلاعزل می باشد
      – مدت این وکالت سه سال است
      – این وکالت فقط تا تاریخ …. معتبراست
      – در این وکالت اختیار تعویض پلاک فقط بمدت سه ماه معتبر است واختیار فروش بمدت پنج سال از تاریخ زیر بلاعزل می باشد
      – موکل ضمن عقد خارج لازم ؛ که حسب الاقرار بصورت شفاهی و خارج از دفترخانه بین طرفین منعقد گردیده است حق عزل وکیل و ضم وکیل و امین و انجام بالمباشره را تا انجام و خاتمه مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود
      – موکل ضمن عقد خارج و لازم حق عزل و ضم وکیل را از تاریخ ذیل لغایت خاتمه انجام مورد وکالت از خود سلب و ساقط نمود.
      ماده 679 قانون مدنی : موکل هروقت بخواهد می تواند وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد


    • پول شوئی چیست؟

      1- پول شویی جریان پنهان سازی درآمدهای غیر قانونی و مجرمانه است.
      2- با توجه به تعاریف مندرج در منابع حقوقی و اقتصادی ،پول شویی فرآیندی است که در طی آن درآمدهای غیر قانونی را قانونی جلوه میدهند
      3- پولشویی به معنای قانونی کردن درآمدهای غیر قانونی ، مشروع کردن پول های نا مشروع یا تطهیر پول های حرام و یا تبدیل پول های کثیف ناشی از اعمال خلاف به پول های تمیز و پاک می­باشد.


    • تفاوت بین تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی

      هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت باشد در صورتی که مشمول قانون سال 1356 شود، نمی توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.
      قانونگذار در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از: موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود؛ مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد؛ مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.
      درانتقال به غیر، نصف سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد. برخی اوقات نیز مثل وقتی که تعدی و یا تفریط صورت گیرد، حق سرقفلی مستاجر ساقط می شود. در صورت نیاز موجر و یا تجدید بنا، موجر باید تمام سرقفلی را به نرخ روز پرداخت کند. در واقع در قانون سال 1356 قاعده این است که در انقضای مدت قابل تخلیه نیست مگر تخلفی به شرح بالا رخ داده باشد.
      مطب پزشکان مشمول سرقفلی نمی شود. یک قانونی هم داشتیم که می گفت مناطق جنگ زده مشمول این قانون نمی شود که در حال حاضر بلاموضوع شده است. خانه های سازمانی نیز مشمول این قانون نمی شود و تابع قوانین مربوط به خود است. حتی اماکن دولتی(بجز خانه های سازمانی) نیز اگر اجاره داده شده باشد، مشمول این قانون می شود. اما در صورتی که شهرداری ها دکه ای را اجاره دهند، این اماکن مستثنی است. به غیر ازاستثناهای مورد اشاره، همه اماکن در قوانین سال 56 و 76 به طور یکسان مشمول این قانون می شوند.


  • تفاوت حق سرقفلی با حق کسب وپیشه وتجارت

    یکی از سوالاتی که برای بسیاری از مردم به وجود آمده است. همین بحث تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت است. البته در عرف قالبا از واژه سرقفلی استفاده می شود اما از دیگاه حقوقدانان و وکلا و قضات محاکم بین این دو اصطلاح حقوقی که در خصوص اماکن تجاری و کسبی بکار می رود تفاوت اساسی وجود دارد. از قدیم الایام هنگام فروش یک مغازه در قرارداد قید می شد که سرقفلی هم آیا همراه مالکیت به خریدار منتقل شده است یا خیر؟ امروزه نیز همین شرایط وجود دارد مثلا روی پلاکارد یا بنری که در سر درب مغازه نصب شده نوشته می شود سرقفلی این مغازه با مالکیت شش دانگ به فروش می رسد. اما هیچ کجا از حق کسب و پیشه حرفی به میان نی آید اما آیا واقعا این دو اصطلاح یک معنا دارند یا دو واژه حقوقی متفاوت هستند؟ هم اکنون در نظام حقوقی حاکم بر روابط میان موجرین و مستاجرین در خصوص اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه مانند: مغازه ها و پاساژها و گاراژها و شبیه آنها دو قانون حکومت می کند. یکی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و دیگری سال 1376. هر قراردادی که قبل ازاول مهرماه 1376 در رابطه با محل های تجارتی منعقد شده باشد چه بصورت مدت دار یا بدون مدت و چه مدت آن تمام شده باشد یا نه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد و در این قانون بجای حق سرقفلی از حق کسب و پیشه و تجارت استفاده شده است اما اگر قراردادی از ابتدا از تاریخ اول مهرماه 1376 به بعد تنظیم و منعقد شده باشد و در خصوص اماکن اعم از مسکونی و یا تجاری باشد مشمول قانون اجاره مصوب سال 1376 است که در این قانون بجای حق کسب و پیشه و تجارت از اصطلاح حق سرقفلی استفاده شده است. تفاوت میان این دو اصطلاح در این است که حق کسب و پیشه حق مستاجر است و با توجه به مدت اجاره ملک تجاری و امکانات آن محل و نوع کسب و کاری که دارد میزان ریالی آن معیین می شود بدون آنکه در ابتدای اجاره آن محل مبلغی بابت حق کسب و پیشه از طرف مستاجر به موجر پرداخت شده باشد لذا هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 موجر یا قائم مقام وی باید حق کسب و پیشه وی را بپردازد و الا حق تخلیه را ندارد مگر به موجب مقررات ماده 14 و 15 و 8 قانون اخیرالذکر. ولی در قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1376 اگر مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی با عنوان سرقفلی به موجر نپردازد در هنگام تخلیه و پایان مدت اجاره موجر تکلیفی به پرداخت حق سرقفلی به مستاجر ندارد و مستاجر نیزنمی تواند از بابت مدت زمانی که ملک را در تصرف داشته مطالبه حق سرقفلی نماید. با این وجود در عرف از هر دو اصطلاح یک برداشت می شود و معمولا از واژه سرقفلی استفاده می شود. نکته حائز اهمیت در بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه این است که در هنگام اجاره یک ملک تجاری باید بدانیم که قرارداد منعقده مشمول کدام قانون است چه بسا طرفین در قرارداد قید می کنند این قرارداد مشمول قانون سال 1376 است اما در هنگام دعوا میان موجر و مستاجر قاضی دادگاه قرارداد فیمابین را مشمول قانون اجاره سال 1356 بداند. که مشکلاتی را برای موجر یا مالک سرقفلی پیش خواهد آورد. همچنین در این نوع قراردادها شرایطی وجود دارد که با وجود انقضای مدت اجاره امکان تخلیه ملک برای موجر وجود نخواهد داشت مگر با شرایطی مثل تغییر شغل از سوی مستاجر و یا انتقال بدون اجازه به غیر یا تعدی و تفریط که باید در هر مورد با دقت نسبت به طرح دعوا اقدام نمود.
    بواسطه اهمیت دعوای سرقفلی شایسته است که جهت طرح دعوا و یا دفاع از دعوا از مشاوره حقوقدانان و وکلای خبره و کاربلد در دعاوی سرقفلی استفاده نمایید تا ضمن حفظ حقوق شما از ضرر و زیان هنگفت شما جلوگیری شود زیرا در برخی از دعاوی سرقفلی هیچ مبلغی به مستاجر هنگام تخلیه پرداخت نمی شود و در برخی موارد این حق نصف می شود و گاهی مجر باید تمام حق سرقفلی را بپردازدوموجرین و مستاجرین در هنگام طرح دعوا حتما باید بدانند اولا روابط انها مشمول کدام قانون است تا متناسب با ان دفاع با طرح دعوی نمایند و ثانیا حتما از وکلای حقوقی و متخصص قراردادهای ملکی و سرقفلی استفاده کنید.


  • تکنیک های مصاحبه استخدام

    مقدمه؛ اگر تاکنون شغل مورد نظر خود را پیدا نکردید تنها یک دلیل دارد:
    قوانین استخدام شدن را نمیدانید. استخدام شدن یک مساله ساده است.ولی اگرفرمولی که حتی ساده ترین مسائل با آن حل میشود را بلد نباشیم چی؟ آن وقت ساده ترین مسائل هم برای ما تبدیل به مسائل ”لاینحل” می شود. اگر تیز باشید تا کنون یک سوال ذهن شما را شکا گرفته است. فرمول استخدام شدن چیست؟ قبل از اینکه فرمول استخدام شدن را به شما بگوییم میخواهم مطلبی مربوط به سالها پیش را برایتان یادآوری کنم.دورانی بود که ما درس ریاضی یا فیزیک داشتیم.در آن زمان اکثر فرمول های آن درس را بلد بودیم ولی آیا همه مسائل را حل میکردیم؟ منظور من این است که علاوه بر این که باید فرمول را یاد بگیریم باید بدانیم هر فرمول کجا استفاده میشود و در جای مناسبش چطور استفاده کنیم.
    پس اگر به دنبال کار هستید سه چیز را بدانید:
    1- فرمول استخدام
    2- چه زمانی ار آن استفاده کنیم
    3- چگونه از آن استفاده کنیم.
    دودوتا چهارتا:
    فرمول استخدام خیلی ساده است مهمترین قدم دانستن اصل طلایی استخدام است.بیشتر از اینکه شما به دنبال کار هستید کارفرما به دنبال کارجوی مناسب است. این قضیه هم شرکت های دولتی مصداق دارد هم در شرکت های خصوصی مصداق دارد و شک نکنید درست است.حتما تا کنون ده ها کارمند بی استفاده را دیده اید؟ یا شاید بارها کارفرمایانی دیدید که از کارمند یا عده ایی از کارمندانشان می نالند…کمر خیلی از کارفرماهه زیر استخدام کارمندتا می شود.چون در نهایت شخص مناسب را پیدا نمی کنند و با خوشون میگویند.”جهنم مجبورم فلان شخص را استخدام کنم بین این افرادی که آمدند لاقل فلانی بهتر بود”حال تصور کنید شما فرمول استخدام شدن را بلد باشید میدانید کارفرماوسط جلسه چی به ذهنش میاد؟”زدم تو خال همینه” یکی دو روز هم برای کلاس کاری ماجرا را کش میدهد و بعد از آن تبریک میگویم شما شغل مورد نظر خود را پیدا کردید.بد نیست اگر تجربه یک کارفرما که درگیر استخدام کردن بوده را با شما درمیان بگذارم. اینکه کارفرما چه فکرهایی در سر دارد.چقدر طول میکشه تا به نتیجه برسد و…
    در مغز کارفرما چیست؟
    مسلما داخل جمجمه کارفرما هم مخ است.چرا این را گفتم؟چون باید این نکته را درک کرد که کارفرماهم آدمیست مانند همه ما.با این تفاوت که دنبال چیزی است.آیا راز کارفرما را به شما گفتم؟ کارفرمایی که به دنبال استخدام کردن است دقیقا مثل فردی می ماند که دنبال خرید چیزی است. فرض کنید شما برای خرید یک دستگاه خنک کننده روانه ی فروشگاهها هستید.مبلغ دویست هزار تومان هم برای خرید آن کنار گذاشتید. حال اینجا هنر فروشنده مطرح میشود. اولا باید دستگاهیی که دنبال آن هستید را به شما نشان دهد کمی راجع به آن هم به شما بگوید مزیت های آن را بشمارد راجع به گارانتیو اطمینان کار آن با شما صحبت کند بعد از آن راجع به امکانات فرعی آن حرف بزند.به عبارتی مخ شما رادرست همانجور که مایلید شست و شو دهد خدا را چه دیدید؟ اگر درست عمل کند شاید علاوه بر اینکه یک دستگاه خنک کننده به مبلغ۴۰۰هزار تومان خریدید یک دستگاه آبمیوه گیری هم به شما فروخت. حال بد نیست بدانید در مغز کارفرما چه میگذرد؟
    قبل مصاحبه:
    قبل از اینکه شما وارد جلسه مصاحبه شوید قبل از اینکه کسی رزومه شما را دیده باشد یا حتی تصوری از شما در ذهن داشته باشد این حرف ها در ذهن کارفرما بارها و بارها مرور میشود کاش این همان کارمندی باشد که می خواهم کاش مثل قبلی ها نباشد کاش گیج نباشد امیدوارم از این جوان های قرطی نباشد کاش آدم پر رویی نباشد نکند از این آدم هایی باشد که بدون توقف حرف میزند نکند از آدم هایی باشد که فکر کند که عقل کل است و همه را مثل گله گوسفند میداند یعنی ممکن است این همان فرد مورد نظر باشد تا من بتونم با خیال راحت به بفیه کارها برسم؟ واقعا از این مصاحبه های مزخرف خسته شدم….
    هنگام مصاحبه:
    همه فکر میکنن کارفرما کمین کرده تا کوچکترین سوتی شما را تو هوا بقاپد اگر یک سری آدم عقده ایی را کنار بگذاریم۹۰درصد کارفرمایان سوتی های کوچیک شما را نادیده میگیرند دلیل آن را میدانید؟
    کارفرما دائم با خودش میگوید”زود باش یه چیزی نشون بده تا تورا استخدام کنم.دیگر سوتی نده” اما چقدر وقت دارید تا خود را به کارفرما ثابت نمایید؟۱ساعت؟۲ساعت؟ اگر راستش را بخواهید به جز یک سری مصاحبه های بسیار جدی شغلی که برای تعیین مسول یک پست کلیدی سازمان است در۹۹درصد مصاحبه در ۵دقیقه اول شما یا انتخاب شدید یا رد شدید بعد از آن کارفرما دنبال اتلاف وقت خود و شماست.درست دیدید۵دقیقه.در این ۵دقیقه شما آینده شما برای چندین سال مشخص خواهد شد.دقت کنید مصاحبه دقیقا مثل کنکور می ماند…شما روزها وقت گذاشتید و برای کنکور آماده شدید برای هر سوال کمتر از دو دقیقه وقت دارید.در لحظه جواب دادن باید همه مطالب مرتبط با ان سوال را به خاطر بیاورید. فرمولهل و مسائل مشابه و نحوه حل و….. اما مصاحبه یک کنکور است. یک کنکور تشریحی که در آن یک سوال مطرح میشود و برای آن۳تا۴ دقیقه به شما وقت میدهند. و آن سوال این است:چرا من باید شما را استخدام کنم؟
    کدام را می پسندید؟
    شخصی که اصلا حرف در کله اش نمی رود یا فردی که انعطاف دارد؟ کارفرما اگر حس کند شما آدم خود رای یا یک کلامی هستید هر چقدر هم لایق باشید هیچ وقت شما را استخدام نمی کند اما اگر تقریبا نشان دهید که شخص مورد نظر هستید(حتی کمی از حداقلی که در ذهن وی است ضعیف تر) ولی بداند که ایرادات کوچک شما قابل اصلاح است شما را استخدام می کند و بعد ها کمی تغییر در شما ایجاد می کند> انعطاف داشتن به معنی تزلزل یا ضعف شخصیتی نیست حتی برعکس.یک هدیه است و نشان از هوش بالای شما دارد. همانطور که می دانید در علم روانشناسی روز تعریف قدیم آی کیو عوض شده وجای خود را به تعریف جدید داده است.آی کیو:”قدرت تطبیق با محیط اطراف”. پس اگر در امور خود انعطاف دارید و با محیط اطراف تطبیق پیدا می کنید شما آی کیو بالایی دارید و روراست باشم من خودم به دنبال استخدام فردی مثل شما هستم. پس یادتان باشد اگر سوتی وحشتناکی ندهید در آن ۵ دقیقه طبق فرمول استخدام شدن رفتار کنید و انعطاف پذیری خود را نشان دهید کارفرما شما را استخدام می کند.
    الان شاید میگویید: پس فرمول استخدام چیست؟ یا دارید در تیترها به دنبال تیتر فرمول استخدام شدن میگردید. کارجویان عزیز این شما و این فرمول استخدام
    فرمول استخدام: فرمول استخدام شدن ساده است
    1- رزومه:قبل از اینکه کارفرما شما را ببیند از شما خوشش بیاید
    ۲-ظاهر:وقتی کارفرما شما را دید از دیدن شما لذت ببرد
    ۳-حرف زدن:وقتی حرف های شما را شنید از شنیدن آن لذت ببرد
    ۴-القا:با تکنیک هایی که به شما یاد میدهیم کارفرما را به خود علاقه مند میکنید
    ۵-نبایدها:تو ذوق کارفرما نزنید به عبارتی مثل یک لکه سیاه روی یک دیوار سفید به چشم نیایید.
    حتما این جمله را در ابتدای بحث به یاد دارید مهمتر ازفرمول پنج گانه استخدام شدن این است که اولا این پنج مورد را درک کنیم.مهمتر از آن کی و چگونه استفاده کردن آن است. پس قدم اول میشود درک فرمول استخدام شدن:در این جزوه سعی میکنیم به کارجویان تمام نکات را در قبلو هنگام و بعد از مصاحبه بیاموزیم و در نهایت به کارفرمایان آموزش می دهیم چگونه کارجوی مناسب خود را پیداکنند. پیشنهاد میکنم چه کارجو هستید چه کارفرما حتما کل این جزوه را بخوانید.
    بخش۲:
    درک فرمول استخدام شدن:
    خیلی سریع به فرمول پنج گانه استخدام شدن نگاه می کنیم
    ۱-رزومه:قبل از اینکه کارفرما شما را ببیند از شما خوشش بیاید
    ۲-ظاهر:وقتی کارفرما شما را دید از دیدن شما لذت ببرد
    ۳-حرف زدن:وقتی حرف های شما را شنید از شنیدن آن لذت ببرد
    ۴-القا:با تکنیک هایی که به شما یاد میدهیم کارفرما را به خود علاقه مند میکنید
    ۵-نبایدها:تو ذوق کارفرما نزنید به عبارتی مثل یک لکه سیاه روی یک دیوار سفید به چشم نیایید
    گام اول رزومه:
    رزومه چیست؟ رزومه معرفی نامه ایی شامل خلاصه ایی از تجربیات کاری و سوابق تحصیلی و مهارت های فرد جویای کار است. این معرفی نامه میتواند به صورت تایپ شده در حداکثر یک یا دو صفحه در قالب اوراق چاپ شده و یا نسخه الکترونیکی در غالب فایل های pdf,docاز سوی کارجو به کارفرما ارائه گرد در برخی کشورهای اروپایی و آسیایی به رزومه عنوان سی وی cvکه مخففی از عبارتcurriculum vitaeاست نیز اطلاق میگرد. با گسترش روز افزون بازار کار در زمینه های گوناگون و نیز افزایش شمار متقاضیان مشاغل مختلف رزومه نویس به غیر از یک ضرورت به یک فن و مهارت در کاریابی تبدیل گشته است و ارائه درست و هوشمندانه آن توسط کارجو میتواند وجه تمایزات بارزی را در عرصه رقابت کاریابی بین وی و سایر رقبایش ایجاد نماید از طرفی کارفرمایان مایلند تا قبل از مصاحبه تلفنی و یا حضوری با متقاضیان ضمن صرفه جویی در وقت خو.د کارجویان را از روی تجربیات و توانایی هایشان گروه بندی یا اصطلاحا غربال کنند. این کار به آن ها این امکان را میدهد که با رتبه بندی رزومه های وارده افراد مورد نیاز خود را که دارای انگیزه و توانایی کافی هستند به مصاحبه دعوت و نهایتا بهترین ها را استخدام کنند.برسی رزومه متقاضیان ضمت ایجاد صرفه جویی در وقت کارفرمایان در مرحله گزینش باعث میشود تا معیارهای سنجشی آنها به شکل موثرتری انجام پذیرفته و از پرداختن به تماس ها و مصاحبات غیر مرتبط با موضوع کار اجتناب گردد.
    اگر به عنوان کارجو به دنبال کار هستید هوشیار باشید که ارائه رزومه فرصت مناسبی برای عرضه و تبلیغ توانایی و مهرت های شما به کارفرما است.هدف نهایی رزومه این است که ملاقات با کارفرما را برایتان تضمین نموده و در نهایت شما را به سوی میز مصاحبه استخدامی هدایت نماید. به یاد داشته باشید که رزومه شما نماینده و معرف شما نزد کارفرمایی است که هنوز شما را ندیده و نمیشناسد.پس نحوه طراحی آن به گونه ایی که معرف قابلیت ها و شایستگی های شما باشد از اهمیت ویژه ایی برخوردار است. به یاد داشته باشید که همیشه و در هر ارتباطی اولین برخورد نقش کلیدی و موثری در ادامه و بقا رابطه ایفا می نماید و رزومه شما اولین برخورد شما(هرچند غیرحضوری)با کارفرما بوده که نمایانگر شناخت یا تعبیر وی از قابلیت های شما خواهد بود.لذا دقت داشته باشید که نوع انتخاب کلمات و ساختار جمله بندی شما در ذهن کارفرما می تواند بیانگر سطح دانش و تحصیلات و تجربیات اجتماعی شما باشد.رزومه تان باید شما را فردی مشتاق و همچنین تجربیات کاریتان را مرتبط و جذا ب نشان دهد حال رهنمونهایی در خصوص نحوه صحیح نگارش رزومه به شما کمک می نماید تا با ساختار استاندارد رزومه نویسی و نکات مرتبط با آن بیشتر آشنا شده و بتوانید با به کارگیری تکنیک های بسیار ساده رزومه خود را به شکل موثرتری ویرایش و ارائه نمایید.
    ساختار استاندارد رزومه:
    هر رزومه از ساختار و قالبی مشخص برخوردار است.این بدین معنی است که محتویات مندرج در رزومه می بایست در قسمت های مجزا و به ترتیبی معین نوشته شود.توصیه میشود قبل از توضیح هر قسمت عنوان آن را با یک تیتر از سایر محتویات جدا و مشخص نمایید.این امر سبب میشود تا چشم خواننده به سهولت و سرعت مطالب دلخواه را بیابد در زیر به برسی ساختار رزومه می پردازیم.
    ۱-اطلاعات شخصی:
    این قسمت شامل اطلاعلت اولیه کارجو بوده و به عنوان اولین بخش رزومه قرار می گیرد اطلاعات این قسمت شامل نام کامل شماره شناسنامه شماره کارت ملی تلفن تماس آدرس ایمیل یا پست الکترونیک سال تولد و محدوده سکونت کارجو می باشد.نام باید به صورت کاما(نام و نام خانوادگی)بوده و با سایزی بزرگتر (bold)درج شود.سال تولد صرفا جهت اطلاع کارفرما از سن شماست و لذا درج دقیق ماه و روز آن غیر ضروری است. توصیه میشود به دلیل حفظ حریم اطلاعات شخصی از ذکر آدرس به طور کامل پرهیز نموده و صرفا به مشخص نمودن محدوده سکونت اکتفا ورزید
    ۲-علائق حرفه ایی:
    این قسمت از رزومه مبین توضیح مختصری از علائق و خواستگاه حرفه ایی کارجو می باشد. لطفا توجه فرمایید که این بخش از رزومه جنبه اختیاری داشته و در صورت تمایل به درج پس از اطلاعات شخصی قرارذ میگیرد درج مطالب در این قسمت باید صریح و کوتاه باشد یعنی چیزی در حدود دو یا سه خط. باصراحت و صداقت زمینه هایی که در آن علاقه مند به کار و فعالیت هستید را توضیح دهید. توجه داشته باشید که علاقه شما امریست جدا از تواناییتان ئ در این بخش نیازی به اشاره به توانایی و مهارت ها یتان نیست. دقت کنید که رابطه ایی بین علائق شما و کاری که برایش درخواست می دهید برقرار باشد در غیر این صورت شاید کارفرما چنین بیاندیشد که شما درک درستی از نیاز وی و یا وظایف سمت مربوطه نداشته اید. این بخش مربوط است به نمایشی از شخصیت کاری خودتان در ذهن کارفرما. این نکته که کارفرما با خواندن این بخش از رزومه تان شما را راسخ در جایگاهی که خودتان را در آینده می بینید حس نماید . تصویر بسیار موثری از شخصیت مصمم و با انگیزه شما در ذهن وی ایجاد خواهد نمود.
    ۳- مدارک و سوابق تحصیلی:
    ذکر سابقه تحصیلی کارجو از نکات مهم در نگارش رزومه می باشد و وجود آن ضروری است. لیستی از تحصیلات علمی و دانشگاهی خود تهیه کنید وآنها را به ترتیب ازآخر به اول در این قسمت درج کنید. دلیل اینکار اینست که کارفرمایان تمایل دارند تا ابتدا به روز ترین وآخرین سوابق شما را بررسی کنند. برای هر مورد در لیست نام رشته تحصیلی نام دانشگاه یا موسسه و در نهایت تاریخ شروع و اتمام دوره تحصیلی را قید کنید در زیر هر کدام از این موارد میتوانید به گرایش رشته مربوطه دروس اصلی یا مرتبط گذرانده شده موضوع پروژه یا پایان نامه و در صورت تمایل معدل فارغ التحصیلی خود اشاره کنید. البته ذکر این موارد تنها در صورت مرتبط بودن با کار و سمت درخواستی پیشنهاد میشود و در صورت اشاره از نوع ارتباط آن ها با کار مطمن شوید. توصیه میشود در صورتی که آخرین مدرک تحصیلی شما کمتر از کارشناسی یا لیسانس است به معرفی رشته دبیرستانی خود نیز بپردازید.
    ۴-سوابق حرفه ایی:
    این قسمت یکی از مهمترین و ضروری ترین بخش های رزومه کارجو بوده و محل توجه ویژه ایی برای بسیاری ار کارفرمایان محسوب میشود. جهت تکمیل این بخش از رزومه خود لیستی از سوابق کاری و سمت های خود در گذشته تهیه نموده و آنها را مانند سوابق تحصیلی به ترتیب از آخر به اول در این قسمت درج کنید هر کدام از موارد ذکر شده درلیست این قسمت باید شامل جزییات زیر باشد
    1- سمت و عنوان شغلی:مثال: کارشناس کنترل پروژه کمک حسابدار منشی و مسول دفتر محقق و پژوهشگر ناظر چاپ و یا غیره
    2- نام شرکت موسسه یا محل کار: مثال شرکت خدمات فروش ایرانسل- چاپ و انتشارات سرمدی و یا غیره
    3- مدت زمان فعالیت: مثال:از آبان۱۳۸۵ تا شهریور۱۳۸۸
    4- مسولیت های سمت و کارهای مهم انجام شده:مثال:”مدیریت تیمی ار تحلیل گران و برنامه نویسان جهت پیاده سازی پروژه نرم افزاری قیمت تمام شده”یا”مسول هماهنگی و اجرای سمینارها یآموزشی در شهرستان ها”یا”عضو فعال تیم تولید محتوا و ویرایش کتاب تست کنکور….”یا”عضو تیم حسابداری و مسول ثبت سندهای خرید در سیستم مالی و تهیه گزارش از مغایرت های بانکی در مقاطع از پیش تعیین شده” ذکر تمام یا نیمه وقت بودن مشاغل قبلی بهتر است در قسمت۴(مسولیت های سمت) انجام شود. در این قسمت از رزومه نیازی به ذکر مقدار حقوق دریافتی در کارهای قبلی نیست. پیشنهاد میشود چنانچه سوابق کاری گذشته شما در شهر دیگری انجام شده نام آن شهر را نیز در قسمت۲ و بلافاصله بعداز نام محل کار ذکر نمایید.
    چناچه درصدد تغییر زمینه شغلی خود هستید و بر این گمانید که مسولیت های اخیرتان ربط چندانی به موضوع کار جدید ندارد میتوانید عنوان این بخش از رزومه را به نام سوابق مرتبط تغییر داده و در آن تنها به ذکر سمت ها و مسولیت های مرتبط(با همان ترتیب جدید به گذشته) بپردازید. در این صورت بخش دیگری تحت عنوان سایر سوابق کاری اضافه نموده و مواردی که دارای ارتباط کمتری هستند را دراین قسمت بگنجانید. اگر دانشجو یا کار آموزی هستید که سابقه حرفه ایی در کارنامه خود ندارید نگران نباشید انجام هر کار یا قبول هر مسولیتی که در گذشته و بدون استخدام انجام داده اید و حتی انجام کارهای فوق برنامه در دانشگاه نیز می تواند سابقه ایی از کار و فعالیت شما محسوب شود. لذا از اینکه تازه کار هستید و قبلا استخدام کسی یا جای نبوده اید نا امید نباشید. به خاطر داشته باشید که هر کارمند با سابقه و مجربی یک نقطه آغاز در کارنامه حرفه ایی خود دارد.کارفرمایان در رزومه شما به دنبال پیدا کردن ارتباط بین توانایی شما و نیازهای شغل کنونی هستند و مایلند بداند که چگونه توانسته اید از تئانایی های فردی خود در امور مختلف کاری بهره گرفته و یا اینکه چطور آنها را در موقعیت های مختلف کاری توسعه و رشد داده اید.
    هنگام توضیحات مسولیت های پیشین خود در انتخاب نوع کلمات دقت کنید. کلمات نوشته شده باید بیانگر انگیزه جدیت و خلاقیت شما در اداره امور محوله باشد. نوع نگارشتان باید تا آنجا که ممکن است مثبت و انرژی بخش باشد. سعی کنید از دامنه افعال و کلمات بیشتری استفاده نمایید تا رزومه تان جذاب تر گرد و از ذکر کلمات یا افعال دارای معانی منفی اجتناب نمایید. به تفاوت بین “عنوان سمت” و “توضیح مسولیت” توجه کنید. سمت الزاما بیانگر روش کار نیست از پرداختن به افکار کلیشه ایی نظیر”همه میدانن مهندسی صنایع چه کار انجام می دهد”یا “خب هر کارفرمایی که میداند بازاریاب یعنی چی” بپرهیزید و نگذارید این افکار باعث شومد تا در ارائه توضیح دچار کم گویی شوید و وظایفی را که انجام میدادید به روشنی توضیح دهید بهتر است توضیحات شما با اختصار ولی کامل انجام گیرد و به جای استفاده از جمله از عبارت استفاده کنید
    5- تجربیات و دوره های تخصصی:
    درج این قسمت در رزومه جنبه اختیاری دارد چناچه در حال ارسال درخواست برای یک کار تخصصی هستید می توانید اطلاعاتی در باره گذراندن دروره های آموزشی مرتبط و یا تجربیات مهم در پروژه های مرتبط به صورت لیستی از عبارت خلاصه شده آماده نموده و آنها را برحسب تاریخ (از آمروز به گذشته)مرتب نمایید.برای هر مورد نام دوره تاریخ و محل برگذلری آن طول دوره و نوع گواهینامه اعطایی آن را مشخص نمایید. توجه کنید بیان کارهای یا پروژه های گروهی که در دوران مدرسه دانشگاه یا دوران فراغت از تحصیل انجام داده اید بسیار موثر می باشد زیرا شما قرار است وارد یک مجموعه شوید ار آنجا که مجموعه کار گروهی انجام می دهد و سابقه شما در کار گروهی می تواند امتیاز مثبتی تلقی شود
    6 – مهارتها:
    توصیه میشود پس از ذکر تحصیلات و سوابق حرفه ایی بخشی از رزومه خودتان را به توضیح مهارت هایتان اختصاص دهید. این مهارت ها می تواند هم شامل مهارت های فنی و تکنولوژیکی مانند کار با نرم افزار یا سخت افزار های مختلف باشد و هم شامل مهارت های فردی مانند کار گروهی و مسولیت پذیری و خلاقیت نظم پذیری میزان آشنایی بازبان های خارجه و نظایر آن. هنگام ذکر مهارتها میزان آشنایی خود با هر مورد را صادقانه قید نمایید یعنی مشخص کنید تا چه اندازه با زبان انگلیسی آشنا هستید(مثال:آشنا به مکالمه در حد متوسط و تسلط بر مکاتبات اداری در حد پیشرفته)یا میزان تسلط خود با نرم افزاری مانند اکسل را توضیح دهیدمثال:تسلط کامل در طراحی صفحات گسترده و نمودارگیری از داده ها و آشنا به فرمول نویسی در سطح ساده استفاده از واژه های زیر می تواند مفید باشد:
    ۱-به جای تسلط کامل از واژه تسلط کافی استفاده کنید
    ۲- به جای واژه متوسط از عبارت در حد توان خود استفاده کنید
    ۳- به جای واژه متوسر از عبارت مطالعه و آشنایی اولیه استفاده نمایید.
    ۷-حضور در کنفرانس ها:
    اگر در حال ارسال درخواست کار جهت انجتم کارهای علمی و تحقیقاتی هستید ذکر تجربیات شرکت در کنفرانس های علمی و تخصصی از اهمیت ویژه ایی برخوردار است لیستی از این فعالیت ها تهیه کرده و آنها را برحسب تاریخ(از امروز به گذشته)مرتب نمایید.برای هر مورد هم نام سمینار یا کنفرانس را به همراه تاریخ و محل برگذاری قید نمایید.
    نکاتی درباره نگارش رزومه:
    ۱- گرداوری کلمات کلیدی:لیستی از علایق و مهارت های خود به صورت کلمات کلیدی یا تخصصی تهیه کرده و به این بیاندیشید که چطور و در کجای رزومه می توانید از این کلمات استفاده کنید سپس هنگام نگارش رزومه از این لیست استفاده نمایید.
    ۲- از هر عکسی استفاده نکنید فقط عکس پرسنلی: اینکار به دلیل جلوگیری از قضاوت های اشتباه توصیه می گردد چرا که گاهی بعضی از خوانندگان رزومه از روی عکس اقدام به قضاوت عجولانه در مورد ویژگی های فردی متقاضی جویای کار نموده و به اصطلاح خود سعی بر روانشناسی چهره دارند.این نوع قضاوت ها در بسیاری از موارد سطحی و نادرست می باشند. به طور مثال عکسی که از دید صاحب آن چهره عادی وی محسوب میشود از دید کارفرمای ناشناس چهره ایی شاد بیخیال و شوخ طبع شناسایی میشوددر نتیجه تصمیم میگیرد که از این شخص برای انجام اموری که به جدیت وقاطعیت نیازمند است استفاده نشود.چرا که کارفرما به غلط اینطور می پنداردکه شخص متقاضی بیش از حد چهره ایی شاد و دوستانه داشته و احتمالا نمی تواند به اندازه کافی قاطع بوده و یا سایر قضاوت های سطحی از این دست پس بی دلیل خود را درمعرض قضاوت های اشتباه قرار ندهید. درکنار این قضیه کارفرمایانی را دیده ام که رزومه های بدون عکس را حتی نگاه هم نمی کنند پس حتما از عکس پرسنلی استفاده نمایید توجه کنید در عکس مورد نظر ظاهر آشفته یاخسته یا خندان یا با اخم یا….نداشته باشید.
    ۳- رزومه باید مرتبط و هدفمند باشد: یک رزومه موثر و کارا به طور هدفمند و برای شغلی خاص طراحی شده است رزومه را مرتبط بنویسید و از نگارش به شکل کلی و ارسال دسته ایی رزومه به کارفرمایانی که نیازهای متفاوتی دارند بپرهیزید. برای پیدا کردن شغل هایی که نیاز به تجربه یا تخصص ویژه دارند باید رزومه را مرتبط با نیاز آن شغل نوشت و معمولا کلی گویی شما را از مرتبط گویی دور خواهد نمود.کارفرمایان مایلند ببینندکه متقاضی جویای کار فقط به دنبال نوع خاصی از مشاغل بوده و تجربیات وی مرتبط با همان شغل هست. مسلما یک مدیر مالی جویای حسابدار رویکرد بهتری نسبت به یک حسابدار با سابقه دارد تا یک کارمند اداری-حتی با سابقه بیشتر-که حاظر به انجام هر نوع شغل اداری از جمله حسابداری بوده و هست.اگرآمادگی لازم را برای انجام مشاغل مختلف و غیر مرتبط را دارید بیش از یک رزومه تهیه کنید ور هرکدام از آن ها بر روی سوابق کاری مرتبط با هر شغل تاکید کنید.سپس هرکدام از رزومه ها را برای کارفرمای مربوطه ارسال نمایید.
    ۴- مسولیت های خود را درست شرح دهید:این مهم است که در قسمت سوابق کاری به جای بسنده کردن به لیستی از وظایف و مسولیت های پیشین به ذکر نوع همکاری و سایرین و نحوه تعامل خود با سمت یا مسولیت محوله بپردازید. یعنی بگویید که چطور در انجام مسولیت خود موفق بوده اید و اینکه از انجام امور محوله چه چیزی عاید کارفرمای شما گردید. به طور مثال به جای ذکر”طراحی و پیاده سازی وب سایت برای شرکت” می توانید اینطور توضیح دهید که”انجام خلااقانه پروژه احداث وب سایت برای شرکت که به دلیل طراحی موثر و کاربرپسندانه و امکان فروش آنلاین سبب بالا رفتن آمار فروش محصولاتشرکت گردید” در جمله بندی از کلمات کلیدی مد نظر کارفرمایان و هم چنین افعال پویا استفاده نمایید.قطعا کارفرمایان در قسمت توضیحات مربوط به شغل مورد نیاز از کلماتی استفاده نموده اند که میتوان از آن ها برای مرتبط ساختن سوابق پیشین خود با نیاز کارفرمای جدید به عنوان کلمات کلیدی و طلایی بهره جست.
    ۵- رزومه تان را بازخوانی کنید: رزومه تان را ده ها بار خوانده و چک کنید و از عدم وجود غلط املایی و نگارشی در آن مطمن شوید.از دوستان و همکاران جهت بازخوانی رزومه تان کمک بگیرید و از آنها بخواهید تامنتقدانه برداشت خود را در زمینه نوع انتخاب کلمات املا و انشا رزومه بیان کنند
    ۶- شفاف و موجز بنویسید: شفاف و صریح بنویسید و از جملات کوتاه برای بیان مطالب استفاده کنید.کارفرمایان معمولا فزصت زیادی برای خواندن حجم انبوهی از کلمات را ندارند و ترجیح می دهند به شکلی سریع و موجز از توانایی و سوابق متقاضیان آگاه شوند. دقت داشته باشید که مرحله رزومه خوانی توسط کارفرمایان در واقع اسکن نمودن رزومه یا مرور کلی از بالا تا پایین صفحه است آن ها فقط مطالب را با دقت بیشتر میخوانند که نظرشان را به طور خاص جلب کرده باشد.
    ۷- گرافیست رزومه خود باشید:رزومه باید از لحاظ بصری مرتب و خوانا جلوه کند پس از نوشتن مطالب رزومه آن را صفحه بندی و ویرایش نمایید.جملات را شلوغ و درهم ننویسید. استفاده از فضای سفید بین پاراگراف ها و جداول نامرئی و هم چنین بالت پوینت(توپ نشان) نویسی به چشم خواننده این فرصت را می دهد که مطالب را بهتر و هر چیز را در جای خود ببیند.استفاده از نرم افزارهای ویراستاری کامپیوتری نظیر microsoft office wordامکانات بسیاری را در این زمینه در اختیارتان قرار می دهد.
    ۸- رزومه را با نرم افزار تایپ کنید:برای نوشتن رزومه از نرم افزار و کامپیوتر استفاده نمایید ودقت داشته باشید نوع فونت های به کار رفته یکسان و اندازه آن استاندارد و برای هر نوع چشمی خوانا باشد. اندازه فونت ۱۱ ال۱۴مناسب توصیه میشود.فونت هایی مانند میترا و نازنین و… برای رزومه توصیه میشود.
    ۹- انتخاب فونت یا قلم مناسب: در هنگام ارسال یا انتقال فایل الکترونیکی رزومه دقت داشته باشید که از فونت و یا قلم های متداول استفاده نمایید زیرا که در صورت عدم موجود بودن فونت به کار گرفته شده بر روی کامپیوتر مقصد نوشته جور دیگر و با فونت یا قلم پیش فرض نمایان میشود. برای رهایی از این تغییر ناخواسته پیشنهاد میگردد پس از اتمام نگارش رزومه آنرا به صورت فایل غیر قابل تبدیل به pdfدرآورده و سپس انتقال دهید.
    ۱۰- صادق باشید: در هنگام تنظیم و نگارش رزومه در بیان حقایق مربوط به توانایی ها و سوابق تان اغراق ننمایید. دقت داشته باشید که موارد ذکر شده در رزومه اساس سوالاتی است که کارفرما ممکن است در مصاحبه از شما بپرسد و لذا بهتر و حرفه ای تر این است که نسبت به هریک از موارد مورد ادعا اشراف کافی داشته باشید.
    ۱۱- عناوین درست و مرتبط انتخاب کنید: درنوع انتخاب تیتر برای هرمورد از آیتم های سوابق کاریتان دقت کنید عناوین باید تا جای ممکن به شغل جدیدی که به دنبالش هستید مرتبط باشند.
    گام دوم: ظاهر:
    نیازی به داستان پردازی و بلند گویی نیست. چیزی که واضح است ظاهر مناسب امتیاز مثبت است. اما جا دارد چندین نکته در رابطه با آن بگوییم. این نکات را چندین بار بخوانید آن را ملکه ذهن خود نمایید.
    شیک ترین باشیم:
    -پیش از جلسه: قبل از جلسه مصاحبه حتما دوش بگیرید. اینکار باعث تمیزی شما شده و به اصطلاح روحتان را جلا می دهد. یک نکته را از الان بدانید اگر روز مصاحبه کوچکترین بوی عرقی بدهید به شما قول می دهم استخدام نمی شوید. یک نکته برای افراد تنبل می گویم بوی عرق با اسپری یا عطر و اودکلن از بین نمی رود فقط با آن ترکیب میشود و کارفرما حداکثر تلاش خود را برای اتمام جلسه انجام می دهد. حتما دستشویی بروید در غیر این صورت به طور معمول این امر موجب افزایش استرس در جلسه میشود. آقایان حتما تاخن های خودرا کوتا نمایند و خانم ها هم حتما آن را تمیز نمایند. قبل از ورود به جلسه هم حتما یکبار دست هایتان را بشویید.
    -چند نکته برای آقایان: حتما موهای اضافی گوش و بینی خود را اصلاح نمایید. هیچ تصوری ندارید یک مساله به این کوچکی چه تاثیری در نتیجه دارد. به طور کلی در نگاه اول به یک مرد مغز به صورت ناخوآگاه۷مکان را برسی می نماید. دو نقطه از این هفت نقطه گوش و بینی هستند قبل از جلسه مصاحبه حتما آرایشگاه رفته باشید یا اگر موهایتان به اندازه کافی بلند نشده حتما ازکسی بخواهید که پشت گردنتان را تمیز کند. درمورد صورتتان اگر کل صورت را اصلاح می کنید و پوست صورتتان حساس است طوری که نمی توانید هرروز اصلاح کنید جوری برنامه ریزی کنید که حتما روز مصاحبه اصلاح کنید تا به عبارتی روز مصاحبه بدرخشید. اگر ته ریش دارید حتما روز مصاحبه آن را ماشین کنید حتی اگر دیروز این کار را انجام داده اید امروز دوباره تکرار کنید. اگر ریش یا سبیل دارید هم حتما آن را مرتب کنید.
    -چند نکته برای خانم ها: حالا نوبت خانم هاست. تنها مطلب خاص خانم ها این است که در حد معمول آرایش کنید.آرایش درحد معمول بسیار زیبا است.آرایش زیاد اگر در همان دقایق اول تو ذوق کارفرما نزده باشد حداقل پیامد آن این است که باعث شود کارفرما بیشتر از آن که به توانایی یا سابقه شما بپردازد به تحلیل ظاهر شما بپردازد.در پایان جلسه هم می گوید”از دیدن شما خوشحال شدم” و در واقع راست می گوید. از دیدن شما خوشحال شده است ولی از مصاحبه با شما چطور؟در نهایت اگر برای وی توانایی کارجو مهم باشد(که در رابطه با نتوانست آن توانایی ها را برسی کند)یا با این دید به قضیه نگاه کند که ظاهر شما حواس وی را پرت کرده است و این قضیه ممکن است باعث افت کارایی سایر کارمندان هم بشود در نتیجه متاسفانه شما پیشاپیش در طول جلسه همان موقع با کارفرما صحبت می کردید و او نیز با دقت گوش می داد رد شدید. اگر در مقابل کارفرمایی هستید که کارش و محیط شرکت برایش در اولویت است بهتر است با ظاهری آراسته و با آرایشی معمول برای مصاحبه بروید.درمورد کارفرمایی که کارش در اولویت دوم است بحث طبیعتا فرق می کند.
    مسواک زدن: نکات مشترک برای خانم ها و آقایان:
    آیا می دانید وقتی حرف میزنید و مخصوصا وقتی لبخند می زنید مغز طرف مقابل ناخودآگاه دهان شما را برسی می کند؟ به خاطر داشته باشید حتما قبل از جلسه یکبار دیگر مسواک بزنید. مخصوصا اگر ناهار سبزی پلو با ماهی با سیر ترشی خورده اید. تحت این شرایط خاص چند بار مسواک بزنید ولی به شما پیشنهاد میکنم هرگز قبل ازجلسه پیاز و سیر و امثال آن را نمصرف نکنید.باورکنید هیچ کس امکان ندارد بخواهد با کسی که در اولین برخورد دهانش بوی بد می داد همکار شود.توجه کنید که مساله فقط این نیست که ازخوردن یک سری از موتد غذایی مثل سیر و پیاز پرهیز کنیم . مساله این است که دهان بوی بد ندهد و دندان ها تمیز باشد. پس هیچ گاه با معده خالی هم سر جلسه نروید.حتما۳۰تا۴۰ دقیقه قبل از جلسه اصطلاحا ته بندی کنید. سیگار: افرادی که سیگار می کشند پیشنهاد می کنم قبل جلسه به هیچ عنوان سیگار نکشید حتی اگر کارفرما خود سیگاری باشد بوی عطر و ادکلن را به بوی سیگار ترجیح می دهد. خود را با تکنیک ساده ی سیگار سپس اودکلن گول نزنید.برای چندساعت تحمل کنید. بعد از جلسه آزادید اگر به هر دلیلی مثلا بیماری دهان دندان یا معده دهان شما بوی بد می دهد حتما از خوشبو کننده های دهان استفاده نمایید.این خوشبو کننده می تواند یک آدامس باشد. البته باید توجه کنید معمول ترن و رایج ترین توهین در هر جلسه ایی جوییدن آدامس است اگر آدامس دارید به خاطر داشته باشید به محض دیده شدن آن شانس قبولی شما به نصف کاهش می یابد پس فقط اگر مجبورید آدامس بجویید و باور کنید این قضیه مهمترین چیزی است که باید از دید کارفرما مخفی کرد. حس روباه: آیا می دانید کدامیک از حواس شش گانه بدن به “روباه”تشبیه می شود؟احتمالا الان می پرسید روباه؟ بله روباه نماد زیرکی و مخفیانه کار کردن است. منظور خود را با چند مثال کوتاه توضیح میدهم. مثلا وقتی دست ما به یک جسم داغ برخورد می کند سریعا آن را به عقب می کشیم(حس لامسه).یعنی حس لامسه زیر زیرکی کاری انجام نمی دهد.عکس العمل آن کاملا مشهود و سریع است.وقتی یک داروی بسیار تلخ می خوریم کافیست یک عکس از لحظه خوردن آن از ما بگیرند. شدت عکس العمل ما آن قدر واضح است که لازم به توضیح نیست.یا وقتی یک شیرینی بسیار خوشمزه می خوریم می توان در آن لحظه آرامش دنیا را در صورت ما دید. پس حس چشایی هم عکس العمل زیر زیرکی ندارد. می توان چندین صفحه مثال برای تمام حس ها نوشت. شنیدن آهنگ یا صوت دلنشین یا صدای گوش خراش منظره زیبا صحنه ترسناک و….. ولی در این میان روباه کدام است؟ بله حس بویایی. شاید پیش آمده است که در جایی هستید که ناگهان بوی نا مطبوعی مانند بوی فاضلاب را برای چند لحظه استشمام کردید.شما وسایرین عکس العملی نشان نمی دهید ولی در اعماق وجود برای چند لحظه ار آنجا حس تنفر داشتید. یا درمقابل وقتی نم باران در حیا ط یا پارکی است و بوی خاک بلند شده است. شاید حس شما در چهره شما دیده نشود ولی یک حس لطیف و غلاقه در شما القا شده و شما مدهوش زیبایی می شوید.همانطو.ر که فهمیدید بحث سر حس روباهی یا همان حس بویایی است. حس بویایی حسی است که اگر خیلی شدید تحریک نشود با ناخوآگاه شما صحبت می کند.
    عطر و ادکلن:
    منظور از بحث بالا در یک جمله کوتاه خلاصه می شود: قبل جلسه عطر بزنید ولی با عطر دوش نگیرید. عطر مادامی که بوی معتدلی بدهد با ناخودآگاه کارفرما حرف می زند. اگر زیا باشد مستقیم با فریاد به مغز کارفرما می گوید ببین من چقدر خوشبو هستم حتما دقت کردیدی در مهمانی یا مجالس فرد حبوب کسی است که موقع رو بوسی یا دست دادن مدهوش بوی خوب او می شود نه کسی که از چند متری بوی عطرش شما را خفه کرده است.پس یکی از کارهای که باعث می شود شما جلسه مصاحبه راحت تری داشته باشید بوی خوب در حد معمول است. به خاطر داشته باشید شما انسان هستید نه یک گلدا خوشبو. البته این جزوه عطر فروشی نیست ولی بد نیست جند نکته هم راجع به عطر زدن بگویم. هیچ گاه عطر را روی لباس خود نزنید جدا از این مساله که باعث لک شدن لباس می شود شما باعث می شوید عطر حیف شود. ساختار عطر به گونه ایی است که قرار است با چربی روی پوست ترکیب شود تحت این شرایط به مدت و مقدار بیشتر پایدار است و متصاعد می گردد.پس عطر را باید روی پوست زد.مصرف عطر در چند نقطه از بدن به دلیل نوع غدد و نوع چربی های آن منطقه توصیه می شود. مچ دست(روی رگ) و گلو و پشت گردن و پشت زانو.آموزش بیشتر در رابطه با عطر را به عطر فروش ها واگذار می کنیم.
    لباس:
    تا کنون چند نکته برسی شد اما وقتی بحث ظاهر می شود مهمترین چیزی که در ذهن شما است چیست؟ لباس. لباس نماد شخصیت یک نفر است. حتما دیده اید افراد ژولیده که به لباس خود اهمیت نمی دهند در جواب این جمله می گویند:دل باید صاف باشد یا می گویند آدم باید باطنش درست باشد ظاهر مهم نیست در جواب این عزیزان باید عرض کنم ما ایرانیان از قدیم می گوییم ظاهر انسان خبر از درون وی می دهد ثاتیا ظاهر خوب چه تناقصی با باطن خوب دارد؟ کمال انسان در این است که هر دو را رعایت کند. اما منظور ما از ظاهر خوب کت شلوار یا کیف تمام پوست تمساح نیست. لباس آراسته کفایت می کند. چند نکته را به صورت تیتر می گویم. لباس نباید چروک لک کثیف یا به اصلاح چرک مرک باشد. واکس کفش فراموش نشود اگر کفش شما واکس خور نیست آن را کاملا تمیز نمایید. از لحاظ روانشناسی رنگ در لباس نشان از اعتماد به نفس فرد دارد.پیشنهاد می کنم از پوشیدن لباس سراسر مشکی پرهیز کنید هم چنین لطفا تجلی رنگین کمان روی زمین هم نباشید از پوشیدن رنگ های قسفری یا بسیار خوش رنگ مانند قرمز یا نارنجی که دیدنشان با اعصاب آدم بازی میکند پرهیز کنید رنگ های معقولی مانند آبی سرمه ایی سبز خاکستری و…در نگاه اول بسیار به دل می نشیند. اما با یک مثال منظور خود را از لباس آراسته بیان می کنم. فرض کنید شما کارفرما هستید در طی چند روز مصاحبه که برای استخدام یک آقا وقت گذاشته اید۳نفر با شرایط تقریبا مساوی از لحاظ کاری برای مرحله نهایی یعنی تصمیم گیری انتخاب شده اند و یک نفر قرار است استخدام شود. این سه نفر به طرح زیر است:
    ۱-ظاهر خیلی اسپرت
    ۲-ظاهری ساده
    ۳-کت وشلوار کروات یا اصطلاحا لباس پلو خوری نظر شما کدام است؟ مهمترین اصل زندگی را به خاطر دارید؟ نه افراط نه تفریط.ظاهر خیلی اسپرت در همان لحظه اول در مقایسه رد می شود.در برسی دوم فرد کت شلوار کرواتی هم رد می شود کارفرما به دنبال یک فرد نرما ل است. توجه کنید یک شلوار کتان یا جین ساده به معنی ظاهعر خیلی اسپرت نیست(هرچند پیشنهاد می کنم آقایان در جلسه مصاحبه شلوار جین نپوشند) اما یک شلوار جین پاره با تی شرت طرح دار با طرح کارتونی یا مانتو کوتاه ظاهر خیلی اسپرت است. توجه کنید تی شرت طرح دار یا….غیر نرمال نیست. کت شلوار پلو خوری هم غیر نرمال نیست.اتفاقا هر دو نرمال هستند ولی اولی برای خیابان و دومی برای مجلس عروسی. در جلسه مصاحبه کاملا غیر نرمال است. به خانم ها پیشنهاد میکنم که برای جلسه مصاحبه با مقنعه بروند حتی اگر در آن شرکت شال هم مجاز باشدیا اصلا محیطی کاملا زنانه باشد. فراموش نکنید جلسه مصاحبه با موقعی که استخدام شدید تفاوت دارد.بعد از آن می توانید طبق الگو شرکت رفتار کنید. هارمونی لباس:هارمونی داشته باشید بعضی ترکیب رنگ ها بسیار قشنگ می شوند. مثلا پیراهت آبی آسمانی با شلوار کرم. اما باز خود را جای کارفرما بگذارید خانمی بسار شیک وارد اتاق شود که شلوار جین خوش رنگ با مانتو ومقنعه قهوه ایی روشن به همراه کیف کفش و کمربند قهوه ایی سوخته پوشیده است وقتی می نشیند ناگهان جوراب های قرمز وی که طرح های کوچک گل زرد دارد می پوشد در آنجا آرزو می کنید کاش این صحنه را نمی دیدید پس تکرار میکنم هارمونی داشته باشید مخاطب این پاراگراف جوان ها هستند پیشنهاد می کنم از پوشیدن لباس های تنگ یا کوتاه هم پرهیز کنید.پسر جوانی را در نظر بگیرید که تمام مراحل مصاحبه را به خوبی طی کرده است خود را در دل کارفرما جا کرده و رزومه خوبی نیز ارائه داده است کارفرما هم از این که هم چین گنجی را پیدا کرده است خوشحال است. موقع خداحافظی است جوان دم در ایستاده برای خداحافظی دست خود را تا پیشانی بالا می آورد و آن را به سمت جلو برای نشان دادن ارادت و خداحافظی کردن تکان می دهد. کارفرما در این مدت دارد به ناف پسر جوان نگاه می کند و در دل خود به جوان می گوید”چرا این کار را بامن کردی؟” ظاهر شلوغ نداشته باشید.به طور مثال روزی که قرار است به جلسه مصاحبه بروید را با روزی که قرار است خرید کنید یکی نکنید کدام ظاهر را می پسندید؟کسی که به همراه یک کیف کوچک برای مصاحبه آمده است یا کسی که یک کیف یک زونکن و یک کیسه در دست دارد که حتی نمی توتند در را باز کند و شما باید برای وی در را بازکنید؟
    همراه در جلسه:
    حال قدری با وضعیت ظاهری و نکات مربوط به آن آشنا شدیم لازم است با نکات جزیی تر جلسه آشنا شویم.این بحث را با یک سوال شروع می کنیم. چه کسی را با خود به سر جلسه مصاحبه ببریم؟
    اولین سوالی که توی ذهن شما پیش می آید این است:مگر باید کسی را با خود به جلسه ببریم؟ مسلما خیر این مساله ضعف شما را نشان می دهد. نه دوست نه خانواده هیچ کس را با خود سر جلسه نبرید حتی با خود برای همراهی هم کسی را نیاورید که در سالن انتظار صبر کند. اگر با خانواده به جلسه بروید سوالاتی یا جملاتی از این قبیل در ذهن کارفرما شکل می گیرد؟ -یعنی انقدر به اطرافیانش وابسته است که برای ۲۰دقیقه هم نتوانست تنها جایی برود؟ -(اگر با خانواده باشید)شاید به وی اعتماد ندارند که تنها باشد. مشکلش چیست؟ به شما پیشنهاد می کنم اگر کسی شما را تا شرکت همراهی کرده است را نیز ذکر نکنید. فراموش نکنید ما انسان ها وقتی در جایگاه قضاوت یا انتخاب هستیم همگی شرلوک هلمز می شویم. در شرایط قضاوت و انتخاب مسائل را پیچیده ترازچیزی که هست می بینیم. برای روشن شدن مطلب فرض کنید کارفرما هستید بعد از مصاحبه هایی که برای استخدام یک خانم انجام داده اید دونفرکاندید شده اندکه شرایط کانلا مساوی دارند اولی شخصی بود که به همراه نامزد خود آمده است و دومی خانمی بود که خود برای مصاحبه آمده است شما کدام را انتخاب خواهید کرد؟
    چه وسایلی را به جلسه ببریم:
    ۱- حتما یک کیف کوچک هراه خود به جلسه ببرید توجه کنید که گفتیم کیف کوچک آقایان بعضا کیف های بزرگ دارند که حکم چمدان را دارند به شدت از این کار پرهیز کنید از چمدان بدتر شرایطی است که آقایان دو کیف همراه خود به جلسه می برند که یکی از آن ها کیف لپ تاپ است.توجه بفرمایید که همانطور که قبلا گفتیم ظاهر شما نباید شلوغ باشد از شما قویا خواهش می کنم که فقط یک کیف به همراه خود ببرید اگر در جلسه از شما نمونه کار قبلی خواسته اند برای نمایش آن حتما باید لپ تاپ به همراه داشته باشید کیف دستی را فراموش کنید.
    ۲- موبایل:توجه کنید اگر من شخصی باشم که با شما مصاحبه می کند و گوشی شما زنگ بخورد در همان لحظه شما رد شده اید حتی اگر در ادامه جلسه بدرخشید. دلیل واضحی برای این قضیه دارم. کسی که اولین و واضح ترین اصل حضور در یک جلسه را نمی فهمد چگونه می توان انتظار داشت مسائل پیچیده تری که در آینده باید انجام دهد را به او فهماند؟ حال فرض کنیم که موبایل وی زنگ نزند صرفا صدای ویبره موبایل وی به گوش من برسد نمی گویم وی رد شده است ولی بازهم در ذهن من یک امتیاز منفی برای او در نظر گرفته شد.خلاصه موبایل خود را در جلسه خاموش کنید ثانیا خاموش کردن را در جلوی چشم کارفرما انجام ندهید این کار را قبل از ورود به جلسه انجام دهید
    ۳- حتما می دانید که از اصول اولیه حرف زدن قطع نکرده حرف طرف مقابل است سوالی برایتان پیش آمد؟حتما مطالبی بابد گفته شود؟ یک قلم و کاغذ همراهتان باشد اگر لازم بود یادداشت کنید بعدا مطرح کنید.
    ۴- یک خودکار همراهتان باشد آن را درجایی قرار بدهید که راحت آن را پیدا کنید یعنی وقتی آن را خواستید لازم نباشد دست در کیفتان و شروع به هم زدن مایحتوی داخل کیف کنید تا خودکار به دستتان برخورد کند. هیچ وقت در جواب درخواست کارفرما مبنی بر پر کردن فرم نوشتن چیزی و….نگویید: می بخشید خودکار خدمتتان هست؟
    ۵- اگر مدارکی مانند کپی شناسنامه کارت ملی و….خواستند حتما در یک پوشه آماده باشد توجه کنید هیچ کس از کاغذهای تاشده یا مچاله شده خوشش نمی آید. ۶-در نهایت حتما رزومه چا÷ شده را در پوشه یا طلق یا سیمی شده همراه داشته باشید به عنوان یکی از فنون”تکنیک ماندگاری”که بعدا بیشتر در مورد آن توضیح خواهیم داد شما در پایان جلسه رزومه خودرا به کارفرما ارائه دهید توجه شود که اگر رزومه شما سیمی است چه بهتر اگر درون پوشه یا طلق است ممکن است بعدا مورد استفاده دیگری از آن پیدا شود لذا اسم خود را روی پوشه یا طلق آن بنویسید.
    به جلسه خوش آمدید:
    خب الان مقدمات ظاهر در جلسه را آموختیم.حال وارد اتاق جلسه مصاحبه میشویم.چند مطلب را سرجلسه برسی می کنیم.نحوه ورود، نشستن،خوردن وخروج.
    ۱- ورود:حتی اگر در باز است برای وارد شدن به اتاق در بزنید.باعملکرد ساده شما یک نیاز غریزی را در انسان اغنا می کنید نیاز به احترام به حریم.قبل از ورود به درون اتاق سلام نکنید.سلام کردن برای وقتی است که پایتان را به اتاق گذاشتید.درهنگام ورود و هنگامی که در اتاق هستید از چک کردن در و دیوار و دکوراسیون اتاق پرهیز کنید.این عملکرد در ناخودآگاه انسان مقابل حس«مورد تجسس قرار گرفتن»را تحریک می کند و باعث مقابله به مثل، یعنی تجسس عمیق در شما می شود و شما به اصطلاح دنبال گیر الکی نیستید. با یک لبخند ملایم وارد شوید این کار آرامشی را به طرف مقابل القا می کند.توجه کنید شما با کارفرما دست نمی دهیدفقط درصورتی که کارفرما دست خود را جلو آورد، شما به این امر پاسخ می دهید.در نهایت برای نشستن روی صندلی که برای شما در نظر گرفته شده است حتما اجازه بگیرید.توجه کنید درتمام مدت جلسه له هیچ عنوان دستتان درون جیبتان نباشد.
    ۲- نشستن: شاید ندانید ولی طرز نشستن بیشترین تاثیر را در ذهن طرف مقابل دارد.از پا شروع می کنیم.در صورتیکه هر دو پا را روی زمین قرار دهید سه حالت وجود دارد.پاها به سمت داخل متمایل باشند-پاها به سمت خارج متمایل باشند و پاها به صورت معمولی روی زمین قرار گیرند.پاهای متمایل به سمت داخل نشان دهنده افراد درون گرا و بعضا افراد افسرده یا مظطرب است.پاهای متمایل به بیرون نشان دهنده افراد برون گرا و بعضا افراد پرحرف یا افراد بیخیال است.پس سعی کنید پاهایتان نه به داخل و نه به بیرون متمایل نباشد.توجه کنید که کارفرما یک روانشناس رفتاری قهار نیست که با دیدن نوع نشستن بتواند در مورد شخصیت طرف مقابل قضاوت کند.دیدن نوع نشستن باعث شروع قضاوت در ضمیر نا خودآگاه کارفرما می شود. بدون اینکه خود فرد بداند به طورکلی مکانیزم رفتار و قضاوت مغز انسان از نوع مقایسه ایی است که با دیدن ظاهر افراد می تواند در ناخودآگاه خود بسیار قضاوت کند برای جلوگیری از حاشیه رفتن از توضیح نحوه عملکرد مغز صرف نظر می کنیم.تاکن.ن به این نتیجه رسیدیم که اگر می خواهید هر دو پا را روی زمین بگذارید بهتر است در راستای هم باشند اما حتما می دانید که ایدهآل نحوه نشستن خانم ها و آقایان متفاوت است. چه خانم هستید چه آقا به هیچ عنوان غوز نکنید.غوز کردن از بارزترین نشانه های اعتماد به نفس پایین یا خستگی است.در هر دو حالت باعث میشود جلسه سخت تری در پیش رو داشته باشید.هم چنین به طرز اغراق آمیزی هم صاف نباشید یا به عبارت بهتر سینه کفتری نشینید این کار نیز به طور ناخودآگاه حس برتری شما را به طرف مقابل القا می کند . اما به تفاوت ایدهآل حالت نشستن خانم ها وآقایان اشاره کردیم. بدن آقایان در حالتی که دو پا را روی زمین میگذارند باید کاملا در یک راستا باشد یعنی سینه کمر باسن زانو و مچ پا در امتداد هم باشند فاصله دو مچ از هم باید حدود ۵تا۱۰ سانتی متر باشد. اما کار خانم ها کمی دشوارتر است. ایده آل خانم ها به شرح روبه رو است. سینه کمر باسن در راستای هم و صاف هستند به نحوی که اصطلاحا شما تمام رخ روبه روی کارفرما هستید.این قسمت با آقایان مشترک است اما پاهای خانم ها باید با بدن آنها زائیه ایی حدود۱۰ تا۱۵ درجه داشته باشد.به عبارت بهتر برای تمرین ابتدا مانند حالت ایدهآل آقایان صاف بشینید.حال بدون این که سینه و کمر شما بچرخد پاهای خود را۱۰ تا۱۵ درجه به سمت چپ یا راست منحرف کنید.این نوع نشستن یک حس متانت و لطافت زنانه را در کارفرما القا می کند. تا این جا فهمیدیم ایده آل حالت نشستن وقتی هر دوپا روی زمین است چیست. اما عده ایی حالت دیگری را ترجیح می دهند که یک پا را روی دیگری بگذارند.توجه کنید دراین حالت هیچ وقت روی صندلی لم ندهید یا در آن فرو نروید همانطور که می دانید ارتفاع انواع صندلی ها با هم متفاوت است.اگر ارتفاع صندلی کوتاه یا بلند است این روش نشستن را انتخاب نکنید.فقط اگر ارتفاع آن استاندارد است این گونه بنشینید . مراقب تیک های حرکتی خود باشید افرادی که عادت دارندپاهای خودرا تکان دهند یا با ناخن خود بازی کنند یا…….تمرین کنید در جلسه اینکار را انجام ندهید.
    ۳- دست: دست ها می توتند به حالت متفاوتی باشند. در صورتی که صندلی شما پشت میز کنفرانس یا میز کارشناسی است(میزهایی با ارتفاع۷۵تا۸۰سانتی متر) دستتان را روی میز بگذارید تا دیده شود از پنهان کردن آن زیر میز پرهیز کنید.حاقل پیامد این کار افتادگی شانه های شماست . به صندلی خود تکیه بدهید تحت این شرایط دستتان را روی لبه میز خواهید گذاشت.توجه فرمایید که دست ها می توانند جلوتر هم باشند ولی یک خط قرمز داریم.در اصول آداب معاشرت یاد گرفتیم که آرنج ها نبایدروی میز باشد.هم چنین خود را روی دستتان نیندازید.دستان شما صرفا روی میز هستند و تکرار میکنم که شما باید تکیه دهید.حال به انواع حالت های دست می پردازیم. دست ها از هم جدا باشند:در این حالت دست می تواند باز باشد یا آن را مشت کرده باشید. دست های مشت کرده نشان دهنده آدم های با انگیزه و قاطع است. دست های باز نشان دهنده روحیه بالای تیمی می باشد. دست های به هم چسبیده:اگر یک دست را روی دست دیگر قرار داده اید نشانگر روحیه ی حمایت کننده و پیگیری شماست که این حالت توصیه می شود. ولی اگر انگشتانتان را درهم کردید نشان دهنده قاطع بودن و عدم پذیرش نظرات دیگران است.
    ۴- گردن: از خم کردن گردن به سمت جلو خودداری فرمایید و صاف باشید.توجه کنید که صاف کردن گردن به معنی بالا گرفتن سر نیست.صورت باید به سمت روبه رو باشد نه بالا. حالتی که جاو شما میز با ارتفاع استاندارد قرار داشت را کامل توضیح دادیم. اما به حالتی می پردازیم که میز جلوی شما نبود. انواع حالت برای دست وجود دارد که توضیح آن صرف نظر می کنیم چون وقتی میز نیست فقط یک حالت دست در دست است. حالت درست این است که شما یک دست را روی دست دیگر قرار دهید. توجه کنیدکه دو حالت نشستن داشتیم دو پا روی زمین و یک پا روی دیگری. اگر دو پا روی زمین است دست ها باید زیز شکم باشد و اگر یک پا روی دیگری است دست ها باید روی پا باشد. در این حالت می توانید دستتان را زیر شکم بگذارید یا جلوتر یا نرسیده به زانو. توجه کنید از گرفتن زانوی پای فوقانی توسط دست ها پرهیز کنید. حال شما درست نشسته اید. توجه کنید که نگاه شما مهم است.پایین کف زمین یا در و دیوار را نگاه نکنید.این کار نشان دهنده بی غلاقه بودن یا سر رفتن حوصله است.شما کارفرما را نگاه می کنید.ضمنا به لبان کارفرما زول نزنید نگاه خود را بین چشم ولب وی تقسیم کنید(توجه کنید بنده خودم د ر سه تا از مصاحبه بانک ملت این کار را کردم. واقعا این کار جادو میکنه)مغز کارفرما را گول بزنید. نگاه شما به طور ناخودآگاه می تواند باعث ترشح نوعی “هورمون علاقه” در وی شود. به این نحو که اگر شما ۹ ثانیه به چشمان او نگاه می کنید و حدود ۳ ثانیه به لب. تمرین کنید و نتیجه را ببینید.
    ۵-خوردن: متاسفانه یکی از مشکلات رفتاری نحوه خورن ماست.اگر درجلسه از شما با چای (معمول ترین حالت) آبمیوه یا شیرینی و کیک پذیرایی شد به خودتان مسلط باشید.قبل تر گفتیم قبل از ورو به جلسه حتما کمی تغذیه کنید تا گشنه نباشید. در آنجا برای جلوگیری از بوی بد دهان این نکته را عرض کردیم.در اینجا برای حفظ ظاهر شما کسی که گشنه باشد با ولع میخورد.غرق در خوردن نباشید. ار آبدارچی در حد یک کلمه”ممنونم” تشکر کنید. غرق در جبران زحمات وی با تشکر کلانی نشوید. اگر برای شما شیرینی آوردند که سایز آن بزرگ بود اگر می تو.انید تکه کوچک از آن را با دست (نه با دهان) جدا کنید. اگر جدا کردن آن سخت است از خوردن آن صرف نظر کنید فقط دوسوم نوشیدنی را بخورید۲سوم. حتما لازم نیست که کف لیوان را ببینید اگر نوشیدنی شما داغ است کمی صبر بکنید تا خنک شود. داغ بودن باعث به اصطلاح هورت کشیدن میشود.از خوردن..موادی مانند شکلات سفت یا آجیل یا میوه هایی مانند خیارو…. که چه موقع گاز زدن و چه موقع جویدن ایجاد صدا می کند نیز پرهیزکنید . اگر عادت دارید چای را با قند زیاد بخورید اشکالی ندارد ولی این یکبار را رعایت کنید خلاصه اینکه بدون سر و صدا کمی از خود پذیرایی کنید.
    ۶-خروج:در هنگام خروج با یک تشکر ساده و یک جمله ایی مثل از دیدار شما خوشحال شدم و یک خداحافظی اتاق را ترک نمایید فقط یک نکته می ماند. القا حس احترام به حریم. اگر جلسه مصاحبه گروهی نیست و شما تنها فردی هستید که از اتاق خارج می شوید قبل از خروج یک سوال بپرسید: در باز بماند یا آن را ببندم؟ تبریک عرض می کنم گام دوم فرمول استخدام شدن یعنی ظاهر را کامل آموختید.
    گام سوم حرف زدن:
    شما برای استخدام شدن باید ۵گام جلسه استخدامی را رعایت کنید. هر کدام از این گام ها به اندازه خودش مهم و تاثیر گذار هستند.ولی گام سوم(حرف زدن) مهمترین بخش است. زیرا می تواند انقدر قوی باشد که ضعف سایر قسمت ها را پوشش دهد یا می تواند انقدر ضعیف یا اشتباه باشد که اثر خوب سایر گام ها را تخریب کند. در حرف زدن باید نکاتی را رعایت کنیم که سعی شده مهمترن آن ها را برایتان بیان کنیم.
    ۱- چه شما شخصی هستید که تند صحبت می کنید چه شمرده حرف می زنید یک نکته را رعایت کنید. زیاده گویی نکنید. هر چه تعداد جملات شما کمتر باشد به نفع شماست البته این نکته را اشتباه متوجه نشوید. اینجور نشود که مصاحبه گر مجبور بشود ۲۰سوالی راه بیاندازد تا به جواب یک سوال برسد یا شما جواب تمام سوالات را با بله یا خیر جواب بدهید. سعی کنید در جواب هر سوال نهایتا یک یا دو جمله توضیح بدهید مگر اینکه مصاحبه کننده از شما بخواهد راجع به سوالی که کرده است کامل توضیح دهید. حتی در این حالت هم توضیح شما باید شامل موارد کلیدی باشد و از توضیح ریز مطالب اجتناب کنید.
    ۲- در فصلی که برای کارفرمایان آماده کرده ایم به آن ها گفته ایم که حتما یک مصاحبه را طراحی کنند.یعنی یک مسیر برای سوالات داشته باشند.زیرا مسیر بحث باید در دست کارفرما باشد تا بتواند به دنبال آنچه هست برسد. لذا شمایی که به عنوان کارجو وارد اتاق مصاحبه شدید نباید موضوع بحث رامنحرف کنید.اگر بحث را منحرف کنید کارفرما خودآگاه یا ناخودآگاه با اینکار شما مقابله می کند. منحرف کردن بحث یک هنر است و افرادی که مذاکره کنندگان حرفه ایی هستند باید آن را بیاموزند ولی برای جلسات مصاحبه استخدامی این کار به شدت ممنوع می باشد. منحرف کردن موضوع یعنی بیان جملات بی ربط. مثال زیز را نگاه کنید جملاتی که داخل گیومه است باعث انحراف بحث می شود. کارفرما: به چه علت محیط کار قبلی خود را ترک کردید؟ کارجو: با مدیریت به مشکل پیدا کردم.” البته اون شرکت خیلی شرکت قوی بود و در سطح جهانی اقدام به صادرات ۱۸قلم جنس می کرد و آقای ایکس که مدیرش هم بود فوق العاده مرد با شعور و با درایتی بود. در واقع دلیل اصلی و پیشرفت شرکت هم مدیریت ایشون بود. به طور کلی به نظر من مدیریت صحیح در یک سازمان حرف اصلی را میزند و……” کارجو با هدف اینکه نشان میدهد به طور کلی برای مقام مدیریت احترام ویژه ایی قائل هست(یعنی به عبارتی چاپلوسی می کند) و اینکه نشان میدهد با وجود آنکه با مدیریت مشکل داشته ولی واقعیت ها را نادیده میگیرد و از وی تعریف می کند(یعنی خیلی ظریف و با سیاست در حال تعریف اخلاق خوب خود است) چند جمله بیان کرد. ولی معمولا کارفرما انقدر ظریف به تحلیل نکات نمی پردازد وی مساله را اینگونه نگاه می کند” من پرسیدم چرا اومدی بیرون؟ اون داره راجع به شرکت قبلیش توضیح میده.ثانیا۱۰ دقیقه ایی شده و داره از درایت مدیریتش حرف میزنه ولی دلیل خروجش رو مشکل با مدیریت میدونه”
    ۳- فراموش نکنید حضور شما در جلسه مصاحبه دلیل خاصی دارد. علت آن آشنایی کارفرما با شماست. لذا قرار است کارفرما از شا سوال بپرسد.پس دائم از وی سوال نپرسید. البته طبیعتا چون شما وارد یک محیط و شرکت جدید شدید سوالاتی دارید و حق با شماست که سوالاتی هم بپرسید ولی پا به پای کارفرما سوال نپرسید.
    ۴- الکی حرفی را که نمی دانید تایید نکنید. بسیاری از افراد به اشتباه عادت دارند دائما حرف های دیگران را تایید کنند.مثلا کارفرما می گوید” از دیگر فعالیت های شرکت ما فروش تابلو برق است و جزو بزرگترین فروشندگان تابلو برق های ایران هستیم و کارمان بی رقیب است” کارجو با اینکه تا حالا این شرکت را ندیده است و نام آن را نشنیده در تایید می گوید:” بله نام شرکت شما در این زمینه کاری زبانزد است” کارجو با هدف خوشنود کردن و یا چاپلوسی کردن کارفرما و اینکه نشان میدهد که اتفاقا در این زمینه هم بی اطلاع نیست و شاید در آنجا هم بشود از وی استفاده کرد و وی می تواند انتخاب خوبی باشد این جمله را گفت. ولی کارفرما ممکن است متوجه این چاپلوسی یا دروغ وی شود.دلایل زیادی می تواند داشته باشد. مثلا اینکه فروش تابلو برق را به اسم یک شرکت دیگر که زیر مجموعه خودش است انجام می دهد و کارجو امکان ندارد اسم شرکت دوم را شنیده باشد چون هنوز نام آن را نگفته است” یا ممکن است به دلایل دیگر بفهمد. یا اینکه چون کارجو هر چه وی می گوید را تایید میکند مه وتضحا نشانه چاپلوسی است و… در هر صورت این قضیه امتیاز منفی به حساب خواهد آمد.
    ۵- از این جمله به شدت پرهیز کنید” البته تعریف از خود نباشد….” وقتی این جمله را می گوییم قطعا بعد از آن می خواهیم از خود تعریف کنیم.اگر لازم می دانید در جایی از خود تعریف کنید این کار را بکنید البته کوتاه و مختصر و بدون اغراق. ثانیا لطفا خودشیفته نباشید اگرفردی هستید که با عنوان بیان واقعیت دائم به توضیح شخصیت و منش و تفکر بالای خود می پردازید و دیگران و اطرافیان نیز دائم این نکته را به شما تذکر میدهند باید در رفتار خود یک بازنگری جدی نمایید. نه فقط برای جلسه استخدامی بلکه به طور کلی در زندگی. مشکل اصلی افراد خود شیفته این است که باور دارند از خود تعریف نمی کنند بلکه صرفا در حال بیان یک اخلاق یا واقعیت خیلی معمولی از خود هستند و اطرافیان به اشتباه برداشت می کنند که این افراد دائم در حال تعرف از خود می باشند. اگر شما نیز اینگونه هستید پیشنهاد ما این است که روز مصاحبه حتی المقدور اخلاق و واقعیت های خیلی معمولی خود را بیان نکنید(به عبارت بهتر حتی المقدور از خود تعریف نکنید)

    گام چارم : القاء
    در این بخش به معرفی شش تکنیک متافیزیکی برای موفقیت بیشتر شما می پردازیم. بعضی از تکنیک ها از اصول روانشناسی روز هستند و جواب خود را پس داده اند بعضی دیگر به نقل از کتاب فوق طبیعت نوشته لیال واتسن که ۲۸ پدیده فوق تعاریف علم بشری را برسی کرده است و با آزمایشات مختلف نشان داده است که با این که ریشه و دلیل این مطلب مشخص نیست ولی واقعا درست است. بعضی دیگر از تکنیک ها در کتاب معروف راز بیان شده است. این تکنینک ها در علم روانشناسی تکنیک های متافیزیکی تست شده ای هستند که در حقیقت رابطه بین شخص مصاحبه کننده و مصاحبه شونده را مدیریت می کند و باعث میشود شما از لحاظ روانی در موقعیت قوی تر و بالاتری نسبت به حالت فعلی خود قرار بگیریر. مخصوصا اگر شما فردی هستید که کلا احساس بدشانسی می کنید. پیشنهاد می کنم که حتما این شش تکنیک را اعمال کنید. حال به بیان این تکنینک ها می پردازیم در بیان این تکنیک ها از پرداختن به ریز و جزییات و نحوه عماکرد این مطالب در ذهن و تفکر ما می گذریم و مطالعات بیشتر را به خودتان واگذار می کنیم. در اینجا صرفا بیان تکنیک و نحوه عمل به آن بسنده می کنیم.
    تکنیک متافیزیکی
    ۱- احساس موفقیت:قبل از حضور در جلسه باور داشته باشید وبه خود بگویید و تکرار کنید که حتما در این مصاحبه قبول می شوید. وبه خود بگویید که شما برای این موقعیت شغلی بهترین هستید. تکنیک متافیزیکی
    ۲- ورود به ساختمان: بزرگان دین و علوم روانشناسی هموراه توصیه کردند هنگام ورود به یک ساختمان جدید به آن سلام کنید. حتی از آن ساختمان محترمانه بخواهید شما را قبول کند. تکنیک متافیزیکی
    ۳- همراه داشتن پول: همراه خود مقدار زیادی پول به جلیه ببرید اینکار باعث میشود که شما اعتماد به نفس بالاتری برای بیان دستمزد و سایر بحث های مالی داشته باشید. تکنیک متافیزیکی
    ۴- دوست داشته شدن: هنگامی که وارد جلسه شدید یک نکته خیلی مثبت در کارفرما پیدا کنید و در دل خود به او آفرین بگویید مثلا چه تیپ زیبایی و چه لباس شیکی و چه ظاهر قشنگی و… این کار باعث میشود شما به وی علاقه مند بشوید و این کار باعث علاقه مند شدن متقابل او به شما می شود. تکنیک متافیزیکی
    ۵- آرزوی موفقیت برای کارفرما: در دل خود برای کارفرما آرزوی موفقیت کنید مثلا خداوند به شما ثروت دهد. خداوند به شما برکت دهد و…. اینکار را مانند تکنیک قبلی عمل کنید.تکنیک متافیزیکی
    ۶- اعتماد به نفس: کمی این تکنیک را توضیح می دهیم. ماهمیشه افراد را با تصویر ذهنی برسی می کنیم و باخودمان مقایسه می کنیم. بعضی افراد در ذهن ما بزرگتر هستند. مثلا کودکان در ذهن خود پدرشان را بسیار بزرگتر از بقیه تصور می کنند لذا پدرشان در ذهن وی از همگان بزرگتر است و پدر الگوی فرزند میشود.زمانی که ما اعتماد به نفسمان در مقابل یک نفر کم است به این دیل که تصویری که از خود ساختیم درمقابل تصویری که از او در ذهن ماست کوچک تر و کم رنگ تر می باشد. کافیست در جلسه مصاحبه درون ذهنمان قد و اندازه خودمان را خیلی بزرگتر از مصاحبه کننده تصور کنیم.
    گام پنجم : نباید ها
    تا کنون بسیاری نبایدها را در ظاهر و نحوه حرف زدن و…. بیان کردیم. در این قسمت سایر نباید ها که زیر مجموعه قسمت های قبل نبوده است بیان خواهیم کرد.
    ۱- مدیریت نکردن جلسه : همانطور که قبلا ذکر شد اکثر کارفرمایان برای سیر ادامه جلسه برنامه ای دارند و روندی برای جلسه طراحخی کرده اند. در صورتیکه بخواهید جلسه را مدیریت کنید کارفرما با شما مقابله خواهد کرد و در ذهن وی شما یک فرد جسور خواهید شد.
    ۲- جدل نکردن و قبول راحت مشکلات: فرض کنید شما وارد شرکتی عمرانی شده اید و به تازگی فترغ التحصیل شده اید و هیچ تجربه ای در زمینه ی کارهای علمی ندارید. هنگامی که کارفرما رزومه شما می بیند می گوید” شما هیچ تجربه عملی در زمینه کارها ی اجرایی ساختمانی ندارید.” حال شما می توانید به سادگی حرف وی را تایید کنید ولی در ادامه بگویید” البته تمام تلاش خود را برای یادگیری هر چه سریعتر کار انجام خواهم داد.” یا جدل کنید و شروع به تعریف از استعداد و نزدیک بودن سطح علمی خود به کارهای عملی و… بگویید که همه می دانیم که احتمالا نتیجه آن چه خواهد بود.
    ۳- دیر رسیدن به جلسه: سعی کنید به هیچ عنوان به جلسه دیر نرسید. خیلی هم زود نیایید. مثلا اگر قرار شما ساعت۸:۳۰صبح است ۵ دقیق زودتر در شرکت باشید. اگر ۸ به شرکت بیایید محاسبات کارفرما را به هم خواهید زد.وی ممکن است برای۳۰دقیقه ی قبل از مصاحبه برنامه ریزی کرده باشد. وقتی ۳۰ دقیقه زودتر می یایید به هیچ عنوان کارفرما در ذهن خود به سحر خیز بودنتان آفرین نمی گوید تنها چیزی که در ذهن وی است این جمله است:”کجای جمله ی ۸:۳۰شرکت باشید پیچیده و غیر قابل فهم بود که ۸ آمد؟” از خیلی زود آمدن بدتر دیر آمدن است. نمی خواهیم بگوییم اگر دیر رسیدید حتما در مصاحبه رد می شوید ولی با قاطعیت می گوییم این قضیه از ذهن کارفرما پاک نمی شود. از شما خواهش می کنیم اگر دیر رسیدید به هیچ عنوان ترافیک و…. را بهانه نکنید. تنها جملهه ایی که خواهید شنید “پس احتمالا بعد از این هم دائما می خواهید برای دیر رسیدن ترافیک را بهانه کنید” یا ” خب شما توی این شهر زندگی می کنید اگر کمی منظبط بودید حساب ترافیک را می کردید”و یا جملات طعنه آمیز دیگری که به شما نشان دهد حرفتان بسیار بچه گانه بوده است. اگر دیر رسیدید خیلی محترمانه مسولیت اشتباه خود را بپذیرید و به کارفرما بفهمانید که از اشتباه خود درس گرفتید و آن را تکرار نخواهید کرد. چگونه؟ کافیست جمله ایی مانند این را بیان کنید:” به خاطر تاخیر شرمنده ام. ترافیک بود ولی من باید زودتر حرکت می کردم و حساب این ترافیک سنگین را نیز می کردم. از این پس دیگر تکرار نمی شود”
    ۴- خود را نمک نشناس جلوه ندهید: اگر درباره شرکت یا سازمان قبلی صحبت شد در مورد رییس یا سازمان قبلی بد گویی نکنید. اگر هم با آن محیط مشکل داشتید واقعا در آنجا به نا حق شما را اذیت کردند برای یک ساعت این قضیه را فراموش کنید. اگر با هدف تعریف از مقام مدیریت (جهت چاپلوسی مدیر جدید) در حال کوبیدن مدیر قبلی خود هستید بدانید که مدیر جدیدی که با شما مصاحبه می کند این قضیه را کاملا درک خواهد کرد و هیچ انسانی این کار شما را دوست نخواهد داشت.
    ۵- در هنگام مصاحبه بی حوصله نباشید: خواهشا شب درست بخوابید تا سرجلسه خمیازه نکشید. درجلسه هم اخم نکنید. لبخند به لب باشید.
    ۶- در مورد حقوق درخواستی:آخرین مطلبی است که معولا بیان می شود. از مطرح کردن آن مخصوصا در ابتدای جلسه به شدت خودداری فرمایید. هم چنین از بیان حقوق درخواستی فرار نکنید. عده ایی با این امید که شاید مبلغی که در ذهن کارفرماست بیشتر ازمبلغ پیشنهادی من باشد در خیال خود با سیاست عمل نموده و می گویند ” هر چه شما بفرمایی” و یا جملاتی ار این نظیر. اینکار اصلا خوشایند نیست.شما برای خود یک حداقل حقوق در نظر بگیرید که می دانید با کمتر ازآن حاضر به آمدن به شرکت و کار کردن نیستید. در جواب سوال”حقوق در خواستی شما چقدر است؟” یک مبلغ حداقلی و یک حداکثری بگویید.بیان یک حقوق حداکثری نیز تاثیر روانی دارد.زیرا اولا نشان دهنده قانع بودن شماست ثانیا از لحاظ روانی فشاری به کارفرما می آورد که عدد حداقلی شما را به عنوان حقوق در نظر نگیرد.
    ۷- از پرسیدن سوال “آیا شما من را استخدام خواهید کرد ؟” پرهیز کنید. چون این سوال علاوه بر آنکه اعتماد به نفس پایین شما را از نتیجه مصاحبه نشان می دهد با عث می شود در جواب بشنوید:اجازه بدید بررسی کنیم خبرتان می کنیم.”
    ۸- معمولا در انتهای جلسه می پرسند:”آیا سوالی دارید؟” در جواب آن نگویید خیر. حتما سوالی دارید بپرسید. مثل فعالیت های جانبی هم در شرکت دارید؟ چند نفر پرسنل در این جا کار می کنند؟ این شرکت چند سال سابقه دارد؟ اگر استخدام شوم چه کارهایی از من انتظار دارید و ….
    بخش۳- پیگیری بعد از جلسه تکنیک ماندگاری
    در مواردی نحوه اعلام نتیجه این گونه است که در انتهای جلسه به شما اعلام می کنند استخدام شده اید یا خیر. اما در اغلب موارد کارفرما خودشان با کارمند مورد نظرشان تماس میگیرند و نتیجه را به وی اطلاع می دهند اما در خیلی از موارد دیده شده است که پیگیری یک نفر باعث استخدام وی شده است. به عنوان مثال یک شرکتی برای استخدام در پست مامور خرید احتیاج به یک فرد پیگیر داشتیم. افرادی مناسب این شغل بودند و از بین آنان دو نفر بهترین مصاحبه را داشت. مدیران راجع به انتخاب یکی از دو نفر فوق الذکر بحث می کردند که منشی اطلاع داد فرد دیگری(از مجموعه افرادی که مناسب بودند) تماس گرفتند و این پیغام را گذاشتند:”سلام تماس گرفتم بدانم هنوز شخص مورد نظر استخدام شده است یا خیر؟ آیا برای کار در شرکت شما انتخاب شده ام؟ آیا لازم می دانید برای یک جلسه تکمیلی و توضیحات بیشتر خدمت برسم؟”آنها نیر به منشی گفتند بفرمایید فردا ساعت۹ صبح کپی شناسنامه خود را به شرکت بیاورند و برای کار آماده باشند. زیرا در آن لحظه وی با یک پیگیری اولا د رصدر جدول در ذهن مدیران آمد و ثانیا نشان داد فرد پیگیر و مودبی است.
    فصل دوم : کارفرما
    بخش ۱- مقدمه انواع مصاحبه
    بسیاری از مردم علاقه دارند که در ارتباط با دیگران رابطه ی شفاهی و زنده داشته باشند و ارتباطات کتبی را کنار بگذارند. با توجه به ویژگی انعطاف پذیری مصاحبه می توان این روش را بنیادی ترین و بهترین روش برای جمع آوری اطلاعات کاری برای کارفرمایان دانست. ار تباط و تماس نزدیک میان صاحبه کننده و مصاحبه شونده فضای مناسب و سرشار از همکاری ایجاد می کند و مصاحبه گران می توانند اطلاعات واقعی و حقیقی خود را به دست آورند اهمیت مصاحبه در ایجاد فضایی آزاد و صمیمانه است که در آن مصاحبه شونده احساس اطمینان کند. شروع مصاحبه با صحبت از موضوع مورد علاقه مصاحبه شونده می تواند سبب ایجاد محیطی آرام و مناسب برای به دست آوردن اطلاعات مفید تر باشد. مصاحبه را می توان به دو نوع عمده زیر تقسیم بندی نمود.

    ۱- مصاحبه منظم : در این نوع مصاحبه مصاحبه گر از قبل سوال های ضروری و مورد نظر را تنظیم میکند و در زمان مصاحبه آنها را دراختیار مصاحبه شونده قرار می دهد. در واقع در این نوع مصاحبه تمامی مصاحبه شوندگان موقعیت مشابهی از نظر سوالات دارند. مشخص بودن سوال ها و طبقه بندی و تجزیه و تحلیل پاسخ ها را بسیار آسان می سازد و روش را علمی تر جلوه می دهد.
    ۲- مصاحبه آزاد: مصاحبه آزاد و یا غیر رسمی بسیار انعطاف پذیرتر است. بدین معنی که اگر لازم باشد مصاحبه گر می تواند در حین انجام آن تغییراتی در موقعیت به وجود آورد. به این ترتیب جوانب کار مناسب حال مصاحبه شونده بوده و در اغلب موارد اطلاعات واقعی تری ارائه می شوند. نگرش ها توانایی ها و تجربیات حرفه ایی کارجو و عقاید و سایر ویژگی های او آزادانه تر ارائه خواهند شد. اگر نکته ای قابل بحث و بررسی بیشتر برای مصاحبه گر باشد می تواند جهت مصاحبه را عوض کرده به بررسی و مطالعه دقیق تر آن بپردازد.
    بخش۲- شیوه های مصاحبه استخدامی
    مصاحبه برای گزینش افراد دارای انواع متعددی است که مهمترین آن ها عبارتند از:
    ۱- صاحبه غیر هدایتی: درا ین نوع مصاحبه هیچ چارچوب ویژه ایی برای اجرای مصاحبه وجود ندارد. مصاحبه گر مختار است موضوع بحث را به هر سویی بکشاند و سوالاتی از مصاحبه شونده بنماید. در این شیوه مصاحبه گر نکات مورد نظر را همچنان که مصاحبه پیش میرود انتخاب می نماید.
    ۲- مصاحبه ساختاری: در این نوع مصاحبه همانند مصاحبه های الگو دار سوالات از قبل تعیین می شوند ولی پرسش ها بیشتر در باره شغل و حرفه فرد می باشند. در این نوع مصاحبه پاسخ های قابل قبول شناسایی شده و از اعتبار بیشتری بر خوردار خواهند بود.
    ۳- مصاحبه های سری یا مرحله ایی: در این نوع مصاحبه چند نفر مصاحبه گر وجود دارد که هر کدام بر اساس نظرات خود پرسش هایی از مصاحبه شونده می پرسند. شکل رسمی تر این مصاحبه مصاحبه سری می باشد متقاضی شغل توسط افراد متعدی مصاحبه می شود و هر مصاحبه گر براساس یک فرم استاندارد متقاضی را مورد ارزشیابی قرار می دهد و با توجه به مجموع نمرات به دست آمده تصمیم گیری می شود.
    ۴- مصاحبه گروهی: در این شیوه متقاضی شغل توسط گروهی مصاحبه گر مورد ارزیابی قرار می گیرد در این روش مصاحبه گران مختارند براساس پاسخ های افراد مصاحبه شونده سوالات جدیدی را مطرح نمایند بنابراین می توان پاسخ های عمیق تر و پر معنی تری نسبت به مصاحبه های یک نفره به دست آورد. نوع دیگر در این روش مصاحبه دسته جمعی به صورت همزمان با متقاضیان شغل می باشد در این شیوه مصاحبه گر مساله ایی را مطرح می کند و از کارجویان می خواهد که آن را حل کنند. او خود را کنار کشیده و به مشاهده افراد می پردازد که کدام یک از مصاحبه شوندگان در پاسخگویی رهبری مصاحبه شوندگان را به دست می گیرند و به کار گروهی سازمان انسجام می بخشند.

    ۵- مصاحبه تحت فشار: معمولا توصیه می گردد که در هنگام مصاحبه با ایجاد جوی مناسب اظطراب و نگرانی مصاحبه شونده کاهش داده شود ولی در نوعی مصاحبه که تحت فشار خوانده می شود عملا وضعیت دشواری را برای مصاحبه شونده به وجود می آورند تا میزان تحمل فرد و چگونگی عکس العمل وی را در مقابل فشار بسنجند. برای مثال مصاحبه کننده ممکن است مصاحبه ایی را که در جوی دوستانه انجام می گیرد ناگهان قطع کند و به مصاحبه شونده اعلام نماید که حائز شرایط نیست و نمی توان اورا استخدام کرد و ادامه مصاحبه بی فایده است. نوع مشاغلی که کارجویان را از راه مصاحبه همراه با فشار عصبی بر می گزینند مشاغلی است که در آن ها حفظ آرامش شاغل در زیر فشار کار بسیار مهم است. در مصاحبه همراه با فشار عصبی کارجو را می توان از روی عمد آزار دادو پریشان یا دلسرد کرد تا واکنش های وی آشکار شود.
    بخش ۳- مراحل آماده سازی مصاحبه:
    در انواع مختلف مصاحبه به منظور مفید بودن باید پنج مرحله زیرمراعات گردد
    ۱- مرحله اول: طراحی مصاحبه: نحوه اجرای مصاحبه را باید از پیش طراحی کرد و تقاضای استخدام کارجو را مورد ارزیابی قرار داد. هم چنین نقاط قوت و ضعف متقاضی را شناسایی نمود و با توجه به ویژگی های شغل مورد نظر تصویر روشنی از یک متقاضی شغل مطلوب را در نظر مجسم کرد. علاوه براین باید مکان خاصی برای مصاحبه در نظر گرفت که کم ترین مزاحم را داشته باشد و حتی المقدور مکالمات تلفنی قطع گردد.
    ۲- مرحله دوم: ایجاد تفاهم: در ابتدای مصاحبه باید به متقاضی خوش آمد گفت و با استقبال از وی اورا در وضعیت راحتی قرارا داد. اتاق مصاحبه باید خصوصی و خلوت و آرام و بدون رفت و آمد باشد که باعث کاهش تنش های روانی متقاضی گردد. سپس باید با پرسیدن سوالات غیر مباحثه ای شخص را قادر ساخت که کاملتر و هوشیارانه تر به پرسش ها پاسخ دهد. در این مرحله باید سعی شود که از متقاضی یک دوست ساخته شود حتی اگر پذیرفته نشود. این کار نه تنها از لحاظ انسان دوستی بلکه به خاطر ایجاد شهرت و اعتبار شرکت باید با تمام متقاضیان رفتاری دوستانه و مودبانه داشت.
    ۳- مرحله سوم : انجام مصاحبه: با توجه به مرحله اول و براساس یکی از انواع مصاحبه پرسیدن سوالات شروع می گردد سوالات را باید قبلا در ذهن مرور کرد . از پرسدن سوالاتی که جواب آن بلی یا خیر است خود داری نمایید سوالاتی باید پرسیده شود که پاسخ آن ها مفصل باشد و از الغا پاسخ به کارجو خودداری گردد. با متقاضی طوری رفتار شود که احساس آرامش و امنیت داشته باشد. سعی کنید فقط شما مصاحبه کنید و ازپاسخ دادن پرهیز نمایید. به پاسخ های متقاضی گوش فرا دهید و اورا تشویق کنید که به طور کامل پاسخ خود را بیان نماید.
    ۴- مرحله چهارم: ختم مصاحبه: باید بدون توجه به زمان سعی شود که به تمام پرسش های متقاضی پاسخ داده شود و در خاتمه مصاحبه بخواهید که اگر ابهامی در زمینه شغل دارد بیان نماید. چنان چه فرد متقاضی قبول نیست و قصد اعلام نظر بلا فاصله دارید باید به صورت محترمانه و با سیاست مطلب را بیان نمود. چنان چه قرار است بعدا تصمیم گیری شود باید نتیجه را ظرف چند روز بعد از مصاحبه به صورت کتبی به متقاضی اعلام نمود.
    ۵- مرحله پنجم: مرور مصاحبه: بعد از ترک متقاضی باید مصاحبه گر یاد داشت های خود را مورد مطالعه و برسی قرار دهد و با در نظر گرفتن اشتباهات رایج در مصاحبه نظر خود را در باره متقاضی به صورت کتبی بنویسد.

    علاوه بر رعایت مراحل پنج گانه مذکور موارد زیر را نباید مورد توجه قرار داد:
    ۱- از یک فرم ساختار یافته و آماده استفاده شود.
    ۲- عجولانه تصمصم گیری نشود.
    ۳- به نکات مثبت متقاضی توجه بیشتری شود.
    ۴- مصاحبه شونده را دعوت به صحبت کرد.
    ۵- باهمه متقاضیان یکسان مصاحبه شود.
    بخش ۴- آنچه لازم است مصاحبه گر قبل از مصاحبه بداند:
    مصاحبه گر و مصاحبه شونده باید هم زبان و فرهنگ باشند. اگر مصاحبه گر احتمال دهد که ممکن است مصاحبه شونده به هر دلیلی در باره او به گونه ایی نا مناسب تصمیم گیرد بهتر است مصاحبه را به شخص دیگری واگذار نماید. مصاحبه گر باید هدف و منظور مصاحبه را به خوبی بداند تا بتواند جهت و مسیر مصاحبه را هدایت کند. مصاحبه گر هم چنین باید از روش ارزش گذاری و طبقه بندی پاسخ ها آگاهی داشته باشدتا بتواند روش مشابهی را برای تمامی مصاحبه شونده ها در نظر بگیرد. مصاحبه گر باید شرایطی آرام برای مصاحبه شوندگان فراهم نماید. مصاحبه گر باید در تمام مراحل مصاحبه از اعمال نظرها و تمایلات شخصی خود پرهیز کند و هرگز در مقام بحث و جدل و مخالفت با نظرات مصاحبه شونده برنیاید. مصاحبه کننده باید مراقب باشد که شرایط برای تمامی مصاحبه شونده ها یکسان باشد.
    بخش۵- چند توصیه به مصاحبه گران:
    ۱- قبل از شروع مصاحبه و برخورد با مصاحبه شونده در صورت امکان اطلاعاتی از روحیات نحوه زندگی و خصوصیات روانی او کسب گردد وجود چنین اطلاعاتی کار مصاحبه را بسیار آسان می کند.
    ۲- چنان چه میسر باشد قبل از شروع مصاحبه مقدمه ایی ارائه کنید که مصاحبه شونده متوجه شود نظراتش مهم است. به این ترتیب موجبات همکاری مصاحبه شونده فراهم می نماید.
    ۳- سعی در مطرح نمودن تدریجی سوالات داشته باشید و در به پایان رساندن مصاحبه عجله نداشته باشید. حتی اگر مصاحبه شونده مطالبی اضافه بر آنچه مورد نیاز است مطرح می کند با صبر حوصله به وی اجازه دهید حرف هایش رابزند. در غیر این صورت از گفتن مطالب بعدی طفره خواهد رفت.
    ۴- مصاحبه کننده باید قادر بااشد در همان دقایق اول مصاحبه اعتماد مصاحبه شونده را به خود جلب کرده و در هر مورد بسته به ذوق و علاقه مصاحبه شونده محیطی را فراهم نماید که مطالبش آزادانه بیان شود.
    ۵- در طرح سوالات مربوط به مصاحبه باید دقت شود که نظرات شخصی مصاحبه گر در نحوه بیانش منعکس نگردد. در غیر اینصورت مصاحبه شونده برای احراز شغل در جهت علائق مصاحبه گر سخن خواهد گفت.
    ۶- ممکن است مصاحبه کننده ضمن مصاحبه متوجه شود تعدادی از جواب های مصاحبه شونده درست نیستند. در اینگونه موارد باید بدون اشاره به این آگاهی مطالب را به صورت دیگری مطرح کند و جواب صحیح را دریافت کند.
    ۷- کاربرد مصاحبه آزاد به مراتب بیشتر از مصاحبه منظم است. زیرا در مصاحبه منظم محقق ناچار است از کلیه افراد همان سوالاتی را که نوشته شده است بپرسد ولی باتوجه به تعریف مصاحبه آزاد می توان جای سوالات را متناسبا عوض کرد و به بهترین طریق ممکن جواب کلیه سوالات را به دست آورد.
    ۸- هرگز نباید با مصاحبه شونده مخالفت کرد حتی اگر مطالبی که می گوید مخالف میل مصاحبه گر باشد. باید توجه داشت که مخافت با مصاحبه شونده عدم همکاری ایشان را موجب می شود.
    ۹-ا گر مصاحبه با افراد زیادی انجام می گیرد باید مصاحبه گر سعی کند حتی الامکان از همه آنان در شرایط یکسان و مشابهی سوال نماید تا جواب ها قابل مقایسه با یکدیگر باشند.
    ۱۰- حسن ختمام مصاحبه هم از نظر رعایت ادب و هم تامین همکاری آتی مصاحبه شونده از ضروری ترین نکات فنی مصاحبه است.

    ۱۱- مصاحبه گرانی که اطلاعات کافی در مورد شغلی که قرار است برای آن فردی استخدام شود ندارند استنباطهای نادرستی نسبت به کارجویان خواهند داشت. به عبارت دیگر چون مصاحبه گران درک درستی از این که موسسه به دنبال چه فردی و با چه مشخصاتی می گرد ندارند ارزیابی دقیق از مصاحبه شوندگان نخواهند داشت. در تحقیقاتی که در این باره انجام گرفته است روشن شده که مصاحبه گرانی که اطلاعات بیشتری از شغل مورد نظر را داشتند موفقیت بیشتری در انتخاب فرد مناسب داشته اند.
    ۱۲- چنانچه مصاحبه گران برای استخدام کارکنان بیشتری تحت فشار باشند در مصاحبه خود دقت کمتری خواهخند نمود. نتیجه این امرنیز خطای درجه بندی متقاضیان شغل خواهد بود
    بخش۶- مزایا و معایب مصاحبه: مزایای مصاحبه:
    پاره ای از مردم به ایجاد ارتباطات شفاهی و رو دررو علاقه دارند و درصورتی که مصاحبه گر در زمینه مصاحبه مهارت کافی داشته باشد به سادگی می تواند با فراهم نمودن شرایط مناسب اطلاعات مفیدی کسب کند. حضور داشتن مصاحبه گر در موقعیت مصاحبه سبب می شود که مصاحبه شونده منظور و هدف او را از طرح سوالات مصاحبه بهتر درک کند و متناسبا پاسخ های موثری ارائه نماید در مصاحبه میتوان مصاحبه شونده را در مسیر واقعی تحقیق رانمایی و ارشاد نمود. مطالب محرمانه را غالبا نمی توان از طریق پرسشنامه و به صورت کتبی از مصاحبه شوندگان به دست آورد. حال آنکه در مصاحبه میتوان به مصاحبه شونده اطمینان داد که گفته های تو در جای دیگری منعکس نخواهد شد. چنان چه مصاحبه کننده مجرب باشد می تواند سوالات را در مسیر مورد نیاز قرار دهد و به هدف برسد.
    معایب مصاحبه: روش مصاحبه وقت گیر است و نمی توان افراد زیادی را در مدت کوتاهی بررسی نمود. تجزیه و تحلیل و تعبیر اطلاعات حاصل از مصاحبه مشکل است. با توجه به فشاری که روی مصاحبه شونده خواهد بود ممکن است نظرات ابراز شده تا حدودی دور از واقعیت باشند. برای انجام مصاحبه به افراد مجرب و ماهر ی نیازاست که بتواند اطلاعات را طبقه بندی شده و قابل استفاده جمع آوری نمایند.
    بخش۷- نمونه سوالاتی که در مصاحبه می پرسند وهدف از آن سوالات:
    در اینجا نمونه هایی از سوالاتی که معمولا در مصاحبه های استخدامی مطرح می شوند ارائه گردیده و منظور مصاحبه کننده از مطرح کردن هریک ار آن ها بیان شده است
    ۱- فکر می کنید بزرگترین نقطه قوت شما چیست؟منظور از سوال: تا چه اندازه می توانید چهره موفقی از خود ترسیم نمایید؟ و واکنشی که باید نشان داد: کلی صحبت کردن و و ریز صحبت کردن و بیان موارد متعد نشان دهنده ی افراد خود شیفته است
    ۲- فکر می کنید بزرگترین نقطه ضعف شما چیست؟منظور از سوال :آیا استخدام شما کار اشتباهی است؟ و اکنشی که باید نشان داد: باید به عنوان نقطه ضعف خود چیزی را بیان کنید که از نظر سازمان نقطه قوت باشد. مثلا وسواسی هستم چون دوست دارم کارم همیشه بهتر ازهمه باشد.
    ۳- درباره خودتان بگویید؟(منظور از سوال: سنجیدن وقار و متانت و تواضع و طرز بیان شما. و واکنشی که باید نشان داد: باید به طور شمرده خلاصه ایی از مهارت های خود را شرح دهید.
    ۴- آینده خود را در این سیستم چگونه می بینید؟منظور از سوال: آیا در باره پیشرفت و ترقی خود در سازمان واقع بین هستید. و واکنشی که باید نشان داد: با مطالعه و شناختی که از سازمان باید داشته باشد انتظارات خود را درباره پیشرفت و طی مدارج ترقی در سازمان به طور واقع بینانه ایی بیان نمایید.
    ۵- به چه دلیل شغل قبلی خود را ترک کرده اید؟منظور از سوال : سنجش راستگویی و درستکاری شما. و واکنشی که باید نشان داد: بدون عصبانیت از تصمیم خود درباره ترک شغل قبلی دفاع کنید.
    ۶- اوقات فراغت خود را چگونه می گذرانید؟منظور از سوال :بررسی تنوع فکری و علائق شما. و واکنشی که باید نشان داد: فهرستی از سرگرمی های مختلفی را بدهید که نشان دهد آدمی تک بعدی نیستید.
    ۷-چه جنبه ای از شغل قبلی خود را دوست داشته ای؟منظور از سوال:دنبال چه هستید و چه جور محیطی را می پسندید. و واکنشی که باید نشان داد: صریح باشید.
    ۸- فکر می کنید سرپرستتان چه تعهدی در قبال شما دارد؟منظور از سوال:متکی به سرپرست هستید یا مستقل. و واکنشی که باید نشان داد: واقعیت را بگویید.
    ۹- آیا به غیر از این شغل در این سازمان برای مشاغل دیگری نیز در خواست کار کرده اید؟منظور از سوال: تا چه اندازه در باره تغییر شغل فعلی خود جدی و مصمم هستید. و واکنشی که باید نشان داد: باید خاطر نشان سازید که تخصص و مهارت های شما می تواند در انواع سازمان ها و مشاغل مختلف کاربرد داشته باشد.
    ۱۰- فکر می کنید حقوق شما باید درچه حدی باشد؟منظور از سوال: آیا سازمان استطاعت استخدام شما را خواهد داشت. و واکنشی که باید نشان داد: به جای یک رقم دقیق حداقل و حداکثری را به عنوان حقوق مناسب تعیین نمایید.
    ۱۱- مصاحبه کننده ناگهان سکوت می کند؟منظور از این حرکت: آیا تحمل فشار را دارید؟ و واکنشی که باید نشان داد: دستپاچه نشوید ساکت و منتظر بمانید تا او دوباره صحبت را آغاز کند.
    ۱۲- مصاحبه کننده سوالات خصوصی از شما می پرسد.منظور از سوال: زمینه اصلی فکر و انگیزه شما. و واکنشی که باید نشان داد: با آرامش و متانت پاسخ دهید و از کوره در نروید.


  • جعل چک و دردسرهای جاعل

    دستکاری در هر سندی جعل است به شمار می‌رود و اگر این سند رسمی باشد جرم جعل سنگین‌تر می‌شود؛ با این حال، جعل اسناد یکی از جرایم رایج در کشور ما به شمار می‌رود که پرونده‌های زیادی را به خود اختصاص داده است.
    در بررسی یک پرونده خواهیم دید که در آن شخصی ادعا می‌کند همسرش با دستکاری در چک او، آن را نقد کرده است و مرتکب جرم جعل شده است.
    شروع دعوا:
    احمد از الناز، همسرش و خواهر او، سیما، شکایتی مبنی بر جعل و استفاده از سند مجعول مطرح کرده است. خلاصه شکایت به این صورت است که در تاریخ 20/2/1394 شعبه بانک با درخواست او یک فقره چک تضمین‌شده در وجه او صادر کرده است ولی در تاریخ 25/2/1394 با جعل امضای او وجه چک از بانک دریافت می‌شود و این عمل توسط همسر و خواهر همسرش انجام شده است. بدین صورت که چک به نام او صادر شده بود و جز از طریق او قابل وصول نبوده است. ولی همسر با ظهرنویسی آن را به خواهرش منتقل می‌کند و او نیز چک را به حساب خود گذاشته و وجه آن را دریافت می‌کند.
    در مرحله تحقیقات مقدمات بازپرس از بانک استعلام می‌کند. حسب پاسخ رسیده از بانک چک مورد ادعا در تاریخ 20/2/1394 با درخواست شاکی در وجه او صادر شده بود است و بر روی کلمه حواله‌کرد خط خورده بوده است. این چک در تاریخ 25/2/1394 از طریق اتاق پایاپای بانک به حساب خانم سیما واریز و وصول می‌شود.
    سیما در تحقیقات مقدماتی اظهار می‌دارد: با خواهرم به بانک رفتم و وجه را به حساب خودم واریز می‌کنم، سپس آن را به خواهرم تحویل دادم. او مدعی شد: چک را خواهرم امضا کرده است و ندیده‌ام که چک را داماد مان امضا کند. چون چک متعلق به داماد ما بود و احتمال نمی‌دادم چک جعل شده باشد و جرمی از سوی خواهرم ارتکاب یافته باشد‌ با درخواست خواهرم چک را به حساب خودم واریز کردم.
    الناز نیز گفت: با همسرم اختلاف دارم؛ ولی چک را شوهرم به من داده است و من نیز در حضور همسرم چک را ظهرنویسی کردم و مجاز بودم تا به عنوان قسمتی از مهریه‌ام از آن برداشت کنم؛ زیرا شوهرم بابت مهریه به من بدهکار است.
    تصمیم دادسرا:
    دادسرا سیما را به علت عدم احراز سوءنیت قابل تعقیب نمی‌داند و الناز را به اتهام جعل و سوءاستفاده از سند مجعول و کلاهبرداری تعقیب می‌کند و پرونده با کیفرخواست به دادگاه ارسال می‌شود. بنابراین یکی از متهمان آزاد می‌شود و یکی دیگر برای رسیدگی بیشتر به دادگاه معرفی می‌شود. دادگاه پس از تشکیل جلسه و استماع اظهارات شاکی و متهم و نماینده دادستان و اعلام ختم دادرسی و حکم به برائت متهم صادر می‌کند. استدلال دادگاه آن است که اولا شاکی چهار ماه پس از وصول چک اعلام شکایت کرده است و با توجه به وجود اختلاف زناشویی مابین او و متهم سوء نیتی احراز نمی‌شود. ثانیا شاکی اقدام برای اعلام مفقودیت یا سرقت چک به عمل نیاورده و شاکی نتوانسته است ثابت کند که چک از طریق نامشروع به متهم منتقل شده است.
    ماده 312 قانون تجارت که مقرر می‌دارد: «چک ممکن است در وجه حامل یا شخص معین یا به حواله کرد باشد، ممکن است به صرف امضا در ظهر به دیگری منتقل شود‌ حتی قلم خوردن عبارت (حواله‌کرد) در متن چک واگذاری آن از طریق ظهرنویسی معنی ندارد.»
    رای صادره با تجدیدنظرخواهی شاکی در شعبه دادگاه تجدیدنظر استان رسیدگی می‌شود و هیات دادرسان شعبه رای بدوی را رد می‌کند؛ بنابراین تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر بی‌گناه بودن متهم مورد قبول دادگاه تجدیدنظر قرار نمی‌گیرد. در ادامه دلایل رد تصمیم دادگاه بدوی را در ادامه بررسی می‌کنیم اما قبل از آن چند اصطلاح موجود در رای دادگاه را مورد بازنگری قرار می‌دهیم.
    مفهوم حواله‌کرد:
    چک مورد ادعا چکی تضمینی است و مطابق ماده یک قانون دور چک‌ چک تضمین‌شده چکی است که توسط بانک به عهده همان بانک به درخواست مشتری صادر و پرداخت وجه آن توسط بانک تضمین می‌شود و هنگامی که چک به نام مشتری صادر شد و عبارت «یا به حواله‌کرد» روی آن خط خورده باشد کسی غیر از مشتری نمی‌تواند آن را وصول کند و چنانچه دارای عبارت به حواله‌کرد باشد، انتقال آن تنها از طریق ظهرنویسی آن هم از سوی مشتری متصور است.اما در این پرونده صادرکننده چک (بانک) به درخواست مشتری (شاکی) چک تضمینی را صادر کرده است و چک موصوف جز از طریق شاکی قبال وصول نبوده است. اداره حقوقی قوه قضاییه در پاسخ این پرسش که در صورتی که در متن چک کلمه چاپی «حواله‌کرد» از طرف صادرکننده قلم زده شده باشد و گیرنده چک با ظهرنویسی آن را به دیگری منتقل کند، آیا انتقال‌‌گیرنده حق طرف شکایت کیفری علیه صادرکننده چک را دارد یا خیر؟ می‌گوید: نظر به اینکه صادرکننده چک با قلم زدن کلمه حواله‌کرد در متن چک حق پشت‌نویسی را از کسی که چک در وجهش صادر شده سلب کرده و دریافت‌کننده هم با پذیرش چک بدین نحو با این امر موافقت کرده است، چه علی‌الظاهر شخصیت دریافت‌کننده مورد نظر صادر‌کننده بوده همان طور که بانک محال‌علیه بر این امر گواهی کرده است؛ بنابراین دارنده فعلی چک از جمله دارندگان مذکور در قسمت اخیر ماده یک قانون صدور چک محسوب می‌شود و در نتیجه حق مراجعه به بانک برای دریافت وجه چک و نیز حق اقامه دعوی کیفری نخواهد داشت.
    البته عده‌ای عقیده مخالف دارند و معتقدند که با توجه به اطلاق ماده 312 قانون تجارت که مقرر می‌دارد: «چک ممکن است در وجه حامل یا شخص معین یا به حواله کرد باشد، ممکن است به صرف امضا در ظهر به دیگری منتقل شود‌ حتی قلم خوردن عبارت (حواله‌کرد) در متن چک واگذاری آن از طریق ظهرنویسی معنی ندارد.» چنانچه قایل به این عقیده باشیم باز هم عمل انتقال چک موضوع پرونده باید برای وصول یا انتقال با ظهرنویسی شاکی به عمل می‌آمد که در این پرونده چنین نشده است و دست کم با تطبیق اظهارات خواهر متهم و متهم بدست می‌آید که اولا سخنان آنان متعارض است و ثانیا عمل ظهرنویسی توسط متهم صورت گرفته است، نه شاکی پرونده.
    مرور زمان:
    شکایت شاکی پس از چهار ماه از تاریخ وصول چک دلیل موجهی برای برایت متهم نیست؛ زیرا برابر نص صریح قانون مرور زمان جرایم بازدارنده بیشتر از چهار ماه است؛ از طرفی جرایم معنونه از جمله جرایم بازدارنده محسوب نمی‌شود.
    مانور متقلبانه:
    عناوین اتهامی موجود در رای دادگاه بدوی نیز صحیح نیست؛ زیرا متهم نه مرتکب جعل نسبت به مفاد چک تضمینی‌‌ شده و نه مبادرت به جعل امضای شاکی در ظهر چک کرده است؛ بلکه صرفا از طریق غیرقانونی چک را تصاحب کرده است و سپس با انجام مانور متقلبانه مبلغ آن را به ضرر صاحبش برداشت کرده است. در صورت وجود سایر شرایط قانونی عمل وی می‌تواند در قالب مواد 1 و 2 قانون تشدید مجازات مرتکبان ارتشا اختلاس و کلاهبرداری قابل بررسی و تعقیب باشد.
    بدهکاری شاکی به متهم:
    صرف وجود اختلاف زناشویی یا بدهکاری شاکی به متهم، نمی‌تواند دلیلی بر انتقال چک به نحو صحیحی به متهم باشد و متهم به این دلایل از تعقیب کیفری تبرئه شود. حالا این سوال پیش می‌آید که آیا با قلب یک واقعیت به صورت متقلبانه جرم جعل تحقق پیدا می‌کند؟ برای مثال اگر در عالم واقع متهم پرونده به میزان یا بیش از مبلغ چک تضمینی از شاکی طلبکار بود و با جعل امضای شاکی مبلغ چک را دریافت می‌کرد؛ آیا می‌توانستیم وی را به عنوان جعل تحت تعقیب قرار دهیم؟ یا اگر رسیدی تنظیم می‌کرد که دلالت بر بدهکاری شاکی به وی داشت، باز هم قابل تعقیب بود؟ در پاسخ به این سوال باید به این نکته دقت کرد که آیا رکن اصلی در جرم جعل قلب متقلبانه حقیقت به زیان دیگری است؟ یعنی همان نکته‌ای که در ماده 20 قانون تعزیرات سابق برای تعریف مصادیق جرم جعل به آن توجه شده بود.
    شکایت شاکی پس از چهار ماه از تاریخ وصول چک دلیل موجهی برای برایت متهم نیست؛ زیرا برابر نص صریح قانون مرور زمان جرایم بازدارنده بیشتر از چهار ماه است؛ از طرفی جرایم معنونه از جمله جرایم بازدارنده محسوب نمی‌شود
    در این ماده عبارت «برخلاف حقیقت» به چشم می‌خورد؛ ولی این عبارت در سال 1375 هنگام تصویب ماده 523 قانون مجازات اسلامی حذف شد. در ماده 20 سابق آمده بود: «جعل و تزویر عبارت است از ساختن نوشته یا سند یا چیز دیگر بر خلاف حقیقت.» اما در سال 1375 قانونگذار آگاهانه این عبارت را متن ماده حذف کرد؛ زیرا لازم نیست که حتما جعلی صورت گیرد تا قلب حقیقت واقع شود. برای مثال هنگامی که دو نفر معامله‌ای می‌کنند و ثمن معامله چند برابر قیمت واقعی آن در سند می‌آورند تا هنگام رهن گذاردن مبیع راهن مبلغ بیشتری وام از بانک بگیرد یا اینکه کسی به دروغ خود را در جمعی دارای تخصص در یک علم معرفی کند جعلی انجام نمی‌گیرد، گرچه قلب حقیقت صورت می‌گیرد. ثانیا چه بسا قلب حقیقت به معنی و مفهوم واقعی آن در جعل وجود نداشته باشد مانند مثال‌های که در بالا اشاره کردیم. برای مثال جاعل می‌داند (در عالم واقع نیز چنین است) که وی مبلغی از شاکی طلبکار است؛ ولی شاکی چکی به مبلغ کمتر از مبلغ واقعی را در آن می‌نویسد و به اصطلاح جعل می‌کند. در این حالت هیچ‌گونه قلب واقعی صورت نگرفته است، بلکه آنچه که در عالم واقعیت موجود بوده بر روی کاغذ آمده است؛ ولی نمی‌توان گفت که در عمل ارتکابی جعل نیست. به بیان ساده، رکن اصلی جعل «قلب واقع» نیست تا با عدم تحقق آن نتوان مرتکب را تحت تعقیب قرار داد. بنابراین سندی ساختگی و در عین حال موافق با واقع مانع تعقیب کیفری نمی‌شود؛ پس بدهکاری که بدهی وی را پرداخته است؛ ولی رسیدی از دائن نگرفته است، مجاز نیست با ساختن سند و اقرار از طرف داین بری بودن ذمه‌اش را به اثبات برساند. از این رو با وجود سایر شرایط قانونی رکن اصلی در جرم جعل «محیلانه» و فریب‌کارانه بودن نوشته‌ای است که به ضرر دیگری تغییر داده شده یا ساخته شده است.


  • چه مداركي بايد همراهمان ببريم؟

    وقتی منگوله‌دارها تک برگی می‌شوند
    در حال حاضر زمین و ملک، از با ارزش‌ترین دارایی‌های هر فردی به شمار می‌رود و سند مالکیت آن ملک یا زمین به‌عنوان معتبرترین مدرک هویتی آن از اهمیت خاصی برخوردار است.
    چند سالي مي‌شود كه بحث تعويض سندهاي قديمي با سندهاي جديد مطرح شده است؛ سندهاي منگوله‌دار قديمي به سندهاي تك‌برگي تبديل مي‌شوند كه هريك ويژگي‌هاي خاص خود را دارد. تبديل سند و دريافت سندهاي جديد كار چندان دشواري نيست. كافي است مراحل زير را بخوانيد تا به خوبي دست‌تان بيايد كه براي انجام اين تغيير در سندهاي ملكي خود، بايد چه اقداماتي انجام دهيد. يادتان باشد در حال حاضر تبديل سندهاي قديمي به سندهاي تك برگي موضوعي اختياري است و هنوز براي آن اجباري درنظر گرفته نشده است؛ پس قبل از اينكه ضرب‌الاجلي براي آن تعيين شود و معطلي‌هاي چند ساعته در نوبت‌هاي اداره‌ها و دفاتر ثبت پا بگيرد داوطلبانه براي تبديل اين سندها اقدام كنيد.
    قدم اول: مراجعه به دفاتر ثبت
    دو حالت وجود دارد؛ يا شما يك سند منگوله‌دار قديمي داريد و مي‌خواهيد سند جديد بگيريد يا اينكه يك ملك جديد خريده‌ايد و بايد سندتان را با نام جديد تغيير دهيد. در حالت اول نيازي به رفتن به دفاتر ثبت نيست و يكراست به اداره ثبت املاك برويد ولي در حالت دوم ابتدا بايد به يكي از دفاتر ثبت‌اسناد مراجعه كنيد. هنگام معامله يك ملك يا زمين با هر نوع كاربري‌اي كه داشته باشد نخستين قدم بعد از توافق‌هاي اوليه مراجعه به يك دفتر ثبت‌اسناد رسمي است تا معامله انجام شده در اين دفتر ثبت شود. خريدار و فروشنده بايد هر دو در دفتر ثبت حضور داشته باشند و مدارك هويتي خود را بياورند. درصورتي كه مالك يك ملك اشخاص حقوقي باشند شماره ثبت حقوقي آن و ساير مدارك براي انتقال سند مورد نياز است.
    قدم دوم: استعلام سند قديمي
    دفتر ثبت اسناد رسمي قبل از اينكه براي انتقال سند اقدام كند، فهرستي از استعلام‌ها را از فروشنده يا همان صاحب فعلي سند دريافت مي‌كند. نخستين استعلام مربوط به سند است. اين استعلام توسط خود اداره‌ ثبت و به‌صورت مكانيزه انجام مي‌شود. تا رسيدن جواب اين استعلام ۲ روز زمان مورد نياز است. در اين استعلام دفتر ثبت اسناد در مي‌يابد كه آيا ملك يا زميني كه فروخته مي‌شود قبلا به شخص ديگري فروخته شده يا نه و اينكه آيا اين سند اصطلاحا در بند نيست و آزاد است يا خير. سندهايي كه در گرو بانك و يا زندان و… باشند تا پيش از آزاد نكردن آن قابل انتقال نيستند. مسلما در اين شرايط سند جديدي هم برايشان صادر نمي‌شود و بايد ابتدا اين موانع برطرف شود.
    قدم سوم: تسويه حساب شهرداري
    سندي كه به شخص ديگري واگذار و در واقع معامله مي‌شود بايد از قبل بدهي‌هاي خود را به شهرداري تسويه كرده باشد. يكي از مدارك مورد نياز براي اثبات اين تسويه حساب‌ها، ارائه گواهي پايان‌‌كار شهرداري است. اين گواهي نشان مي‌دهد كه خانه يا ملك مورد نظر عوارض و ماليات خود را پرداخت كرده و سند آن مشكلي ندارد. گواهي بعدي هم كه در مورد زمين‌هاي مورد معامله نياز هست، ارائه نامه از سازمان نوسازي است و تعيين تكليف كاربري آن كه آيا تجاري است يا مسكوني يا اداري و… . ملك‌هاي تجاري و صنعتي علاوه بر اين دو گواهي، بايد نامه سازمان تأمين اجتماعي مبني بر تسويه حساب با اين سازمان را هم هنگام خريد و فروش داشته باشند.
    قدم چهارم: انتقال سند در دفتر
    همه گواهي‌ها و نامه‌هاي تسويه حساب از راه رسيده است و دوطرف هم بر سر خريد و فروش ملك يا زمين موردنظر به توافق رسيده‌اند. مدارك لازم ارائه شده و همه‌‌چيز براي انتقال مالكيت آماده است. نقل و انتقال سندهاي دفترچه‌اي در داخل خود دفترچه نوشته مي‌شوند اما سندهاي تك‌برگي اينگونه نيستند. به هر حال نقل و انتقال انجام شده پس از تعيين موعد مقرر در داخل سند دفترچه‌اي وارد مي‌شوند. دفتر ثبت اسناد به‌صورت مكانيزه خلاصه‌اي از نقل و انتقال انجام شده را به اداره ثبت ناحيه مورد نظر ارسال مي‌كند. حالا بايد با سند قديمي راهي اداره‌هاي ثبت شويد تا بتوانيد سند جديد بگيريد.
    كساني كه خريد و فروش نكرده‌اند و سند قديمي دارند، از اين مرحله به بعد براي دريافت سند جديد بايد همراه شوند.
    قدم پنجم: مراجعه به اداره ثبت
    وقت آن رسيده كه به اداره ثبت ناحيه مربوطه مراجعه كنيد و براي دريافت سند تك برگي مخصوص به ملك يا زمين مورد نظر درخواست خود را ارائه دهيد. اداره ثبت املاك در شهرهاي مختلف قرار دارد و در شهرهاي بزرگي مثل تهران هم چند اداره ثبت براي مراجعه در نظر گرفته شده است. فرم درخواست را پر مي‌كنيد. دقت كنيد اطلاعاتي كه در فرم وارد مي‌كنيد اطلاعات درستي باشد چراكه يكي از مبناهاي پر كردن سند استفاده از همين فرم است. اگر قصد فروش ملك يا زمين را نداشته و تنها براي تبديل سند دفترچه‌اي به سند تك برگي اقدام كرده‌ايد اين نخستين گام شما محسوب مي‌شود. تسويه حساب‌هاي شهرداري و استعلام سند هم پس از ارائه درخواست دراداره ثبت مورد نظر پيگيري مي‌شود.
    قدم ششم: ارائه سند مالكيت قبلي
    چه براي نقل و انتقال سند مالكيت و چه براي تبديل سند دفترچه‌اي به سند تك‌برگي، بايد اصل سند مالكيت قبلي ملك يا زمين به اداره ثبت ارائه شود، در غيراين صورت سند جديد به شما تعلق نمي‌گيرد. اگر سند منگوله‌دار شما مفقود، يا به دلايل مختلف غيرقابل استفاده شده باشد بايد قبل از اقدام براي تك برگي كردن سند، براي دريافت سند المثني اقدام كنيد. خود اين گرفتن المثني هم مراحلي دارد كه مي‌توانيد درباره آن از كارمندان اداره ثبت سوال كنيد.
    اطلاعات مربوط به نقل و انتقال سند در سندهاي تك برگي وارد نمي‌شود و تنها مشخصاتي كه در سندهاي تك‌برگي نوشته مي‌شود مشخصات مالك آن است. البته در اين سند مختصر جايي هم براي رهن و سرقفلي ملك درنظر گرفته شده است.
    قدم هفتم: پرداخت هزينه‌ها و مدارك
    ساير مدارك خود را هم تكميل كنيد؛ از مدارك هويتي خود و طرف ديگر معامله گرفته تا قبض تلفن ثابت مربوط به ملك. قبض تلفن يكي از مدارك مهمي است كه اگر آن را فراموش كنيد بايد روز و نوبت ديگري را به دريافت سند تك برگي اختصاص دهيد و يا هرچه زودتر آن را به اداره ثبت برسانيد؛ نشاني دقيق ملك و كد پستي آن اطلاعاتي است كه قطعيت آن را قبض تلفن ملك مورد نظر مشخص مي‌كند. كروكي ملك يا زمين را هم به خوبي به‌خاطر داشته باشيد. مالك فعلي ملك و خريدار در زمان دريافت سند تك برگي و همچنين زمان انتقال سند بايد حضور داشته باشند، در غيراين صورت شخص ثالثي با داشتن وكالتنامه قانوني مي‌تواند به جاي يكي از دوطرف حضور داشته باشد.
    قدم هشتم: مراجعه به باجه پست
    براي اينكه زحمت رفت‌وآمد شهروندان به اداره‌هاي ثبت كمتر شود، اداره پست قبول زحمت كرده و سند آماده شده را به‌دست مالك مي‌رساند اما قبل از آخرين مرحله‌ها براي دريافت سند تك‌برگي لازم است كه سري هم به باجه پست مستقر در اداره‌ ثبت بزنيد و با پرداخت هزينه لازم و پر كردن فرم مشخصات، رسما وظيفه دريافت سند را بر عهده اين اداره بگذاريد. قبلا براي اين كار بايد از اداره ثبت خارج مي‌شديد و سري به اداره پست ناحيه مي‌زديد. اخيرا در برخي از اداره‌هاي ثبت، باجه‌اي هم به اداره پست اختصاص داده شده است تا كارهاي مربوط به تحويل سند در آن انجام شود. اداره‌هاي ثبتي كه هنوز براي متصدي اداره پست باجه‌اي مشخص نكرده‌‌اند خودشان تا اطلاع ثانوي كار اين متصدي را انجام مي‌دهند.
    قدم نهم: دريافت سند جديد
    سند شما آماده است. براي تبديل سندهاي دفترچه‌اي به سندهاي تك برگي حدودا 50روز زمان مورد نياز است. براي دريافت سندهاي تك‌برگي‌اي كه قرار است به شخص ديگري تعلق بگيرد حدودا 20روز زمان نياز است. سند شما از طريق مأمور پست به در خانه و به نشاني‌اي كه در اداره ثبت به متصدي پست داده‌ايد ارسال مي‌شود. سند تنها به مالك آن تحويل داده مي‌شود مگر اينكه در زمان پركردن فرم مربوط به اداره پست، شخص ديگري را مأمور دريافت آن كرده و آن را در فرم خود معرفي كرده باشيد. اگر مأمور اداره پست نتواند نشاني‌اي را كه بايد سند را به آن تحويل دهد پيدا كند، سند به اداره ثبت ارجاع داده مي‌شود و مالك بايد براي دريافت آن به اداره ثبت مراجعه كند.
    ويژگي سندهاي تك برگي چيست؟
    سندهاي تك برگي مثل سندهاي قديمي به‌صورت دستي تهيه نمي‌شوند و روند چاپ آنها كاملا مكانيزه است. اين يكي از بزرگ‌ترين حسن‌هاي سندهاي جديد است؛ ديگر مشكل بد خط‌بودن و يا ناخوانا بودن سند و نوشتن اصلاحات پي در پي پشت سند وجود ندارد و به راحتي مي‌توان اطلاعات درون سند را ديد. سندهاي تك برگي كروكي دقيق و اطلاعات جزئي‌تري نسبت به سندهاي قديمي دربر دارند و با تكيه بر اين سندها ديگر مشكلاتي مثل ابهام در متراژ ملك و تعرض به زمين‌ها و املاك اتفاق نمي‌افتد. سندهاي تك برگي به آساني سندهاي‌منگوله‌دار، جعل نمي‌شوند. هر سند براي يك نفر صادر مي‌شود بنابراين مشكل فرسودگي سند و دست به‌دست گشتن آن هم حل مي‌شود. اما در اين سندها خبري از اطلاعات مربوط به نقل و انتقال ملك وجود ندارد و در نگاه اول، بدون مراجعه به اداره ثبت نمي‌توان چنين اطلاعاتي را در مورد ملك يا زمين مورد نظر به‌دست آورد. از طرفي با وارد شدن اين اطلاعات در سامانه اداره ثبت اسناد، دسترسي‌هاي اداره‌اي به اطلاعات اين اسناد راحت‌تر شده است.
    سند جديد چقدر برايتان خرج دارد؟
    هزينه‌هاي مختلفي براي دريافت سند تك برگي تعيين شده است. از همان ابتداي كار اگر از هزينه دريافت پايان كار و تسويه با بيمه تأمين اجتماعي صرف‌نظر كنيم، براي استعلام سند بايد مبلغ 10هزار تومان به دفتر ثبت بپردازيد. هزينه پست بسته به محل مورد نظر دريافت مي‌شود. اگر سند شما قبلا در اداره ثبت اسناد به ثبت نرسيده باشد بايد مبلغي بابت ثبت اين سند به اداره ثبت اسناد پرداخت كنيد. اين مبلغ عدد ثابتي نيست و محاسبه آن از طريق سيستم اداره ثبت انجام مي‌شود. براي تبديل سندهاي قديمي به جديد بايد حدودا 100هزار تومان و براي انتقال سند و گرفتن سندي جديد با نام خودتان بايد حدود مبلغ 70هزار تومان هزينه كنيد.
    اصل و كپي مدارك هويتي خريدار و فروشنده ملك يا مالك جديد و مالك قبلي آن نخستين سند مورد نياز براي دريافت سندهاي تك‌برگي است. ارائه پايان كار شهرداري، استعلام سند، تسويه‌حساب با بيمه تأمين اجتماعي براي املاكي كه كاربري صنعتي و تجاري دارند ديگر مدارك مورد نياز است. قبض تلفن ثابت ملك را فراموش نكنيد. كروكي دقيق ملك ديگر مدرك مورد نياز است. اصل سند قبلي ملك بايد هنگام ارائه درخواست به اداره ثبت ارائه شده باشد. اگر وكيل قانوني مراحل تعويض سند و يا واگذاري آن را دنبال مي‌كند در تمام مراجعه‌ها ارائه وكالتنامه از سوي او ضروري است. فرم تقاضاي دريافت سند و فرم مربوط به اداره پست ازجمله فرم‌هايي هستند كه بايد در روند اين كار تكميل شوند. پرداخت هزينه‌هاي لازم در خود اداره‌هاي ثبت از طريق دستگاه كارتخوان امكان‌پذير است. به فيش پرداخت اين هزينه‌ها هم نياز داريد.


  • چك برگشتي، چه زماني كيفري است و چه زماني حقوقي؟

    اگر روزي چكي را از شخصي در دست داشتيد و براي نقد كردن آن به بانك مراجعه كرديد و حساب صادركننده چك موجودي نداشت، براي دريافت طلب خود چه خواهيد كرد؟ به كدام محكمه مراجعه مي‌كنيد؟
    قانون به صدور چک بلامحل به عنوان یک جرم نگاه کرده است. هر جرمی برای وقوع، نیاز به شرایطی دارد. قانون اعلام می‌دارد که در صورت وجود هر یک از حالات یا شرایط زیر، صدور چک بلامحل جرم كيفري نخواهد داشت. بنابراین در هر یک از موارد زیر، شکایت شاکی به دلیل حقوقی بودن چک پيگرد كيفري نخواهد داشت:
    1- در صورتی که چک دارای وعده باشد:
    چک باید به صورت نقد و بدون وعده صادر شود. زیرا چک باید همانند اسکناس وسیله پرداخت نقدی باشد. بنابراین اگر به فرض مثال، امروز چکی برای تاریخ فردا یا هفته یا ماه یا سال آینده صادر شود، صادرکننده چك مجازات كيفري نخواهد شد. زیرا این چک حقوقی است. همان‌طور که می‌دانید، صدور چک بدون وعده، بسیار نادر است و حتی بسیاری از چک‌هایی که صادرکنندگان آن توسط دادگاه به مجازات حبس محکوم می‌شوند، در واقع چک‌های وعده دار و حقوقی هستند اما دلیل تعیین مجازات در این موارد آن است که صادرکنندگان چک به عنوان متهم در دادسرا یا دادگاه قادر به اثبات این موضوع که چک به صورت وعده ‌دار صادر شده است نیستند. بنابراین نحوه اثبات این موضوع و شیوه دفاع، از اهمیت فراوانی برخوردار است.
    2- هرگاه چک بابت تضمین انجام تعهد یا تضمین انجام معامله‌ای صادر شده باشد:
    منشأ و علت صدور چک باید بدهی صادرکننده معادل مبلغ چک باشد، مانند آنکه شخصی بابت خرید یک دستگاه اتومبیل یا آپارتمان یک فقره چک برای پرداخت تمام یا قسمتی از وجه معامله صادر کند. اما اگر مبنا و علت صدور چک مدیونیت و بدهکاری صادرکننده نباشد، بلکه به عنوان تضمین معامله یا تعهد صادر شده باشد صادرکننده قابل تعقیب کیفری و مجازات نخواهد بود. مثل آنکه شخصی مغازه یا منزل مسکونی را اجاره کرده باشد و مالک خانه یا مغازه در اجاره‌نامه از مستاجر تعهد بگیرد که در راس انقضای مدت اجاره و در پایان مدت اجاره، محل را تخلیه کند. سپس برای آنکه به گمان خود تضمینی برای این تعهد دریافت کرده باشد، از مستاجر بخواهد که یک فقره چک ( به طور مثال معادل قیمت منزل یا مغازه) به عنوان تضمین تعهد به تخلیه صادر و به او ارایه کند. مثال دیگر آنکه، خریدار یک دستگاه آپارتمان از فروشنده بخواهد برای تضمین تعهد به انتقال سند در دفترخانه، یک فقره چک صادر کند و به دست خریدار یا به نزد واسطه (بنگاه) بسپارد. در تمامی این موارد به دلیل آنکه صادرکننده در حقیقت مبلغ ذکر شده در متن چک را بدهکار نیست. بنابراین صادرکننده قابل تعقیب کیفری و قابل مجازات نخواهد بود. این که چک بابت تضمین صادر شده است ممکن است در متن خود چک ذکر شده باشد و یا آنکه این مطلب در چک بیان نشده باشد. اما صادرکننده بتواند به طریق دیگری (مانند قولنامه یا شهادت شهود) این موضوع را اثبات کند.
    3- هرگاه چک سفید امضا صادر شده باشد:
    یعنی اینکه صادرکننده بدون قید مبلغ، تاریخ و نام دارنده، فقط چک را امضا و ارایه کرده باشد.
    4- در صورتی که ثابت شود چک بدون تاریخ صادر شده است:
    معمولا در این گونه موارد، دارنده چک، قبل از شکایت و قبل از مراجعه به بانک، مبادرت به درج تاریخ می‌کند. اما چنانچه در مرجع قضایی ثابت شود صادرکننده در هنگام صدور، تاریخ چک را ننوشته است صادرکننده مسئولیت کیفری نخواهد داشت.
    5- هرگاه وصول وجه چک منوط به تحقق شرطی شده باشد:
    این شرط ممکن است در خود متن چک ذکر شده باشد یا آنکه بعدها بر اساس یک فقره قولنامه، صورتجلسه، شهادت شهود و غیره اثبات شود. به طورمثال خریدار اتومبیل، تمام یا قسمتی از مبلغ معامله را به صورت یک فقره چک صادر و در اختیار طلبکار (یعنی فروشنده) یا واسطه (بنگاه) بگذارد و شرط کند که تنها پس از انتقال سند در محضر، طلبکار حق داشته باشد به بانک مراجعه و وجه چک را وصول کند.
    6- هرگاه ثابت شود چک بابت معاملات نامشروع یا ربا (بهره) صادر شده است:
    7- هرگاه دارنده چک تا 6 ماه از تاریخ صدور چک برای وصول آن به بانک مراجعه نکند، یا ظرف 6 ماه از تاریخ صدور گواهی عدم پرداخت (یعنی برگشتی از بانک) شکایت نکند:
    غیر از موارد بالا، در سایر موارد، چک کیفری است یعنی صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری و مستوجب مجازات خواهد بود. و شما به راحتی می توانید اقدام به دریافت حکم جلب دارنده چک از مراجع قضایی نمایید.
    مفهوم حقوقی شدن چک:
    اغلب تصورمی‌کنند، چکی که حقوقی می‌شود از اعتبار افتاده است و بی‌ارزش است. در حالی که این‌گونه نیست. در چک‌های حقوقی فقط صادرکننده قابل تعقیب و مجازات كيفري نیست اما می‌توان تقاضای توقیف اموال و دارایی صادرکننده را کرد و دادگاه نیز حکم به پرداخت مبلغ چک خواهد داد مگر آنکه با دفاعیات خوانده (صادرکننده) ثابت شود که به طور کلی طلبی وجود ندارد یا آنکه چک بابت ربا صادر شده است یا به هر دلیل دیگر دارنده چک (خواهان) استحقاقی ندارد.
    مطالبه وجه چک از دادگاه:
    برخی گمان می‌کنند برای وصول وجه چک از طریق دادگاه، فقط باید شکایت کیفری کنند. در حالی که حتی اگر این شکایت به نتیجه برسد، دادگاه تنها حکم به مجازات حبس خواهد داد و درباره طلب دارنده اظهار نظر نمی‌کند. هم درباره چک‌های کیفری و هم چک‌های حقوقی، دادگاه تنها در صورتی حکم به پرداخت مبلغ چک در وجه دارنده چک را صادر خواهد کرد که دارنده به عنوان خواهان، فرم مخصوص دادخواست را تکمیل و با پرداخت هزینه دادرسی از طریق ابطال تمبر و سایر تشریفات قانونی، آن را تحویل دفتر دادگاه کند.
    در غیر این صورت دادگاه قانونا نمی‌تواند حکمی مبنی بر پرداخت مبلغ چک صادر کند. البته در بسیاری موارد، صادرکننده به علت ترس از مجازات، خود راسا مبادرت به پرداخت مبلغ چک می‌کند. در این صورت، زحمت تقدیم دادخواست نیز از دوش دارنده چک برداشته خواهد شد.


  • چگونه در پیش خرید، پیش فروش آپارتمان سرمان کلاه نرود؟

    حرفه‌ای‌های بازار پیش فروش و پیش خرید برای کسانی که قصد دارند، سرمایه خود را به این بازار وارد کنند. ۱۸ توصیه مهم دارند برای اینکه چطور رفتار کنند تا سرشان کلاه نرود و در تور کلاهبردارن حرفه‌ای ساختمانی گرفتار نشوند.
    1- مشاهده و تایید سند مالکیت ملک
    قبل از اینکه هر گونه مبلغی به عنوان پیش خرید به سازنده بپردازید، سند مالکیت ملک موردنظر را ببینید و تاییدیه آن را از سازمان ثبت در شهرهای عادی و سازمان مناطق آزاد در این مناطق، دریافت کنید.
    2- اخذ سند و مجوز قانونی ساخت از مراجع قانونی ذی‌صلاح پس از انجام معامله.
    اگر مبایعه‌نامه خرید را امضا کردید، حتما پیگیر دریافت و انتقال سند رسمی از مراجع ذیصلاح باشید. در مواردی مشاهده شده حتی پس از تحویل واحدها و سکونت افراد در آنها به علت نداشتن سند و همچنین بدهی‌های کلانی که این سازندگان به بانک‌ها دارند، واحدها مصادره شده است.
    3- اخذ آخرین ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده و تجزیه و تحلیل آن از سوی یک مشاور مالی آگاه.
    ترازنامه حسابرسی شرکت‌ها نشان‌دهنده میزان دقیق بدهی شرکت‌ها نسبت به دارایی‌های آنها چقدر است.
    در ترازنامه حسابرسی اغلب شرکت‌های ساختمانی کلاهبردار، نسبت دارایی‌ها به بدهی‌ها منفی است که این امر نشان‌دهنده ورشکستگی کامل آن شرکت سازنده است.
    4- مطالبه گزارش دقیق و منظم در خصوص مدیریت پروژه که نشان‌دهنده میزان پیشرفت فیزیکی کار و نحوه مدیریت پروژه است
    5- بازدید مکرر از محل پروژه و مشاهده میزان پیشرفت فیزیکی کار متناسب با پرداخت‌ها و تعهد سازنده (بعد مسافت نباید مانع از بازدیدهای به موقع شود).
    6- بررسی آخرین تغییرات و تحولات مربوط به اعضای هیات‌مدیره شرکت از طریق سایت روزنامه رسمی کشور.
    در برخی موارد هویت اعضای هیات‌مدیره شرکت‌های کلاهبردار صوری است. به این معنی که مدیر عامل شرکت، شخص دیگری است که به علت بدهی و ورشکستگی قادر به فعالیت نیست و شخص دیگری به صورت صوری به عنوان مدیرعامل معرفی می‌شود.
    7- فریب تبلیغات متعدد در خصوص پیش فروش واحدها که از طریق بنرها، بیلبوردها، رسانه‌های مکتوب، دیداری و شنیداری، مهمانی‌ها و جشن‌ها و… صورت می‌گیرد را نخورید.
    8- دام‌های مختلفی از سوی برخی از این شرکت‌ها برای جذب خریدار گسترده می‌شود که از جمله آنها می‌توان به جذب برخی افراد سرشناس در حوزه‌های گوناگون به عنوان خریداران اولیه یا دادن بلیت‌های قرعه‌کشی و جوایزی مانند اتومبیل به خریداران اشاره کرد.
    9- خرید را به صورت اقساطی انجام دهید و هر چند وقت یکبار پیشرفت کار را از نزدیک نظاره کنید.
    10- خسارت تاخیر را در قرارداد طوری محاسبه و لحاظ کنید که حداقل ضرر و زیان ناشی از ۶۰ درصد تورم را پوشش دهد.
    11- پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی را برای پیش خرید انتخاب کنید که بیش از ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند. این امر به معنای احداث پروژه با سرمایه ثابت صاحب یا سازنده آن است.
    پیش خرید واحدهایی با صفر درصد پیشرفت فیزیکی یا واحدهایی که کمتر از ۶۰ درصد پیشرفت داشته اند ریسک بزرگی است و به هیچ وجه توصیه نمی‌شود.
    12- در پیشنهاد بهتری، خرید از واحدهای تکمیل شده از یک پروژه، توصیه می‌شود.
    13- بررسی وضعیت برند شرکت ساختمانی مورد نظر از مراجع ذیصلاح.
    برند در اینجا به معنای شهرت و سابقه شرکت است که در مناطق آزاد از طریق سازمان مناطق آزاد و در شهرهای دیگر از طریق اداره کل راه و شهرسازی استان قابل وصول است.
    14- توجه داشته باشید که ملک مورد نظر شما به هیچ علتی در گرو بانک نباشد. حتی در زمان تحویل، سند ملک را دریافت کنید و به مبایعه‌نامه اکتفا نکنید.
    15- توجه داشته باشید که گاه انبوه‌سازانی که مبادرت به پیش فروش می‌کنند مشکل نقدینگی دارند و بدون اینکه درصد قابل توجهی از پروژه انجام شده باشد مبادرت به پیش فروش می‌کنند. مراقب این انبوه سازان باشید و از آنها خرید نکنید.
    16- برخی از این انبوه‌سازان وکلایی دارند که فعالیت‌های غیرقانونی و خلاف آنها را با ترفندهایی، قانونی و قابل توجیه جلوه می‌دهند تا طعمه‌های خود را در صورت شکایت و عدم تحویل واحدها، مغلوب کنند. به استدلالات این وکلا توجه نکنید و شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کنید.
    17- پیشنهاد می‌شود قبل از خرید واحدهای تجاری، ادرای، مسکونی و… که قیمت بالایی دارند حتما با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنید.
    18- به علت وجود تورم، خرید واحدهایی که قرار است مدت زمانی طولانی برای دریافت آنها صبر کنید و زمان تحویلشان طولانی است، مقرون به صرفه نیست. شما می‌توانید به جای خواب سرمایه خود در این پروژه‌ها، در مکان‌های امن‌تری سرمایه‌گذاری کنید که زودتر هم به بازدهی برسید.


  • چگونه یک دروغگو را شناسایی کنیم؟

    دروغ‌گوها همه جا هستند، ولی نمی‌توان آن‌ها را به سادگی تشخیص داد. در این رابطه بهتر است شیوه زبان بدن و جهت چشم‌ها را فراموش کنید، زیرا روش‌های بهتری برای شناسایی دروغ‌گوها وجود دارند. فراموش نکنید که هیچ دروغ‌ سنج بدون ایرادی وجود ندارد، ولی شما می‌توانید با کمی بردباری، تدبیر و ذکاوت، کاری کنید که خورشید از پشت ابر بیرون آید.
    به گزارش فرادید به نقل از بی‌بی‌سی انگلیسی، گروه افسران امنیتیِ «توماس اُرمِرود» وظیفه‌ای سخت بر عهده دارند. کار آن‌ها این است که در فرودگاه‌های سراسر اروپا بچرخند و با مسافران مصاحبه کنند تا از تاریخچه و برنامه‌های سفریِ آن‌ها اطلاعتی کسب کنند. اُرمرود چند نفر را عمدا با تاریخچه‌ی سفری اشتباه و آینده ساختگی به فرودگاه فرستاده و قرار است که اعضای گروهش حدس بزنند که کدام یک واقعی و کدام یک غیر واقعی است. در واقع یک نفر از هر 1000 نفری که با آن‌ها مصاحبه می‌کنند از عمد دارد دروغ می‌گوید. چنین شرایطی درست مانند پیدا کردن سوزن در انبار کاه است.
    اعضای گروه توماس ارمرود (Thomas Ormerod) چه شیوه‌ای را برای شناسایی آن فرد دروغگو اتخاذ کردند؟ شاید به نظر شما شناسایی شخص دروغگو از روی زبان بدن و حرکت چشم‌ها ممکن باشد، این‌طور نیست؟ بنابراین باید بگویم که راه حلی خوبی را انتخاب نکرده‌اید.
    در مطالعات فراوان انجام شده در این رابطه نشان داده شد که شناسایی دروغ‌گو از روی حرکات چشم و بدن کاملا تصادفی است و در مجموع شیوه‌ی مناسبی نیست. در مطالعه‌‎ای نشان داده شد که پنجاه نفر از هر 20 هزار نفر قادرند از این طریق درست (بالای 80 درصد) قضاوت کنند. در حقیقت بیشتر افراد به شکل شیر یا خطی حدس می‌زنند که طرف مقابل دروغ می‌گوید یا خیر.
    راه‌حل گروه توماس ارمرود
    گروه ارمرود از شیوه‌ای متفاوت استفاده کردند که اتفاقا باعث شد اکثر موارد را شناسایی کنند. شاید بخواهید بدانید که راز موفقیت آن‌ها چه بود؟ آن‌ها از چه شیوه‌ای برای شناسایی افراد دروغ‌گو استفاده کردند؟ آن‌ها قبل از هر چیز، ذهن خود را از تمام علائم شناسایی قبلی پاک کردند و به سراغ تکنیک‌های جدید رفتند تا مستقیم به جواب برسند.
    چشم‌ها به شناسایی دروغگوها کمکی نمی‌کنند
    در سال‌های اخیر، نتایج پژوهش‌های مربوط به شناسایی دروغ‌گوها چندان رضایت‌بخش نبوده است. تقریبا تمامی پژوهش‌های پیشین به این موضوع پرداخته که چگونه یک دروغ‌گو را از روی تغییرات ظاهری و زبان بدن مانند سرخ شدن صورت، خنده‌های عصبی و جهت چشمان شناسایی کنیم. یک مثال معروف در این رابطه وجود دارد: زمانی که از بیل کلینتون در مورد رابطه‌اش با مونیکا لوینسکی سوال پرسیده شد، او بینی‌اش را لمس کرد.
    تیموتی لِواین (Timothy Levine)، پژوهشگر دانشگاه آلاباما در بیرمنگام، می‌گوید: «ایده اصلی این بود که عمل دروغ گفتن برخی از احساسات قویِ ما مانند عصبانی شدن و احساس گناه را تحریک می‌کند که نمی‌توان مانع آن‌ها شد.» حتی زمانی که چهره‌ى‌ ما خشک و بى‌حالت است هم می‌توان تغییرات ریزی را در آن مشاهده کرد.
    با این وجود، هر چه روانشناسان بیشتر در این رابطه تحقیق کردند، متوجه شدند که کمتر می‌توان به نشانه‌های قابل اعتمادِ سابق تکیه کرد. مشکل کار نیز تنوع بیش از اندازه‌ی رفتارهای انسانی است. شاید برخی از اطرافیان شما تیک‌های عصبی خاصی داشته باشند که به شما کمک کند دروغ یا راست بودن حرف‌هایشان را بفهمید، اما نمی‌توان دیگران را به این راحتی شناسایی کرد. دلیلش نیز این است که یک فرهنگ جامع زبان بدن وجود ندارد.
    ارمرود می‌گوید: «نمی‌توان یک علامت خاص را به سادگی با دروغ‌گویی مرتبط دانست.» لواین در این رابطه می‌گوید: «من هنگام دروغ گفتن شدید می‌خندم؛ برخی کاملا جدی می‌شوند؛ برخی ارتباط چشمی برقرار می‌کنند، برخی سمت دیگر را نگاه می‌کنند. تمام شواهد دال بر این است که نمی‌توان همه را با یک چشم قضاوت کرد.»
    در حقیقت نمی‌توان خیلی به زبان بدن اتکا کرد، زیرا ممکن است افراد تحت شرایطی خاص حرکتی را انجام دهند که اصلا با برداشت ما از زبان بدن همخوانی نداشته باشد. مثلا شخصی را فرض کنید که در فرودگاه است و اگر عجله نکند از پروازش عقب خواهد افتاد. در این بین ماموران امنیتی چند سوال از او می‌پرسند که آن فرد به طرف دیگر نگاه می‌کند و پاسخ کوتاه می‌دهد. ماموران فکر می‌کنند که او دروغ می‌گوید، در حالی که او کاملا صادقانه پاسخ داده است.
    آیا زبان بدن می‌تواند به ما در شناسایی افراد دروغگو کمک کند؟
    شیوه جدید چیست؟
    فکر می‌کنید شما هم با من هم‌نظر باشید که به شیوه‌ای جدید نیاز است، اما با توجه به مواردی که گفتیم چه شیوه‌ای کارایی دارد؟ پاسخ اُرمِرود در این رابطه کاملا روشن و واضح است: باید تمرکزتان را از حالات افراد بردارید و بر روی واژگانی که استفاده می‌شود تمرکز کنید. سپس به تدریج بر روی نکاتی تمرکز کنید که پاشنه آشیل فرد دروغ‌گو است.
    ارمرود و همکارش کورال داندو از دانشگاه ولورهمپتون چند اصل مبتنی بر گفتگو را ارائه کرده‌اند که شانس شناساییِ دروغ‌گو را بالا می‌برد. این اصول اما چه هستند؟
    از سوالات با پایان باز استفاده کنید
    با این روش شخص دروغ‌گو را مجبور می‌کنید که به داستان بافی خود ادامه دهد. او آن‌قدر ادامه می‌دهد که سرانجام در شبکه سست دروغ‌های خود گیر می‌افتد.
    او را سورپرایز کنید
    بازجوها باید تلاش کنند تا «بارِ ادراکی» شخص دروغ‌گو را بالا ببرند. آن‌ها برای این کار سوالاتی را می‌پرسند که افراد اصلا انتظارش را ندارند. گاهی اوقات بازجوها از افراد می‌خواهند تا در مورد اتفاقی در گذشته حرف بزنند. در حقیقت، هدف اصلی بازجوها این است که کاری کنند که افراد دروغ‌گو به سختی بتوانند ظاهر خود را حفظ کنند.
    حواستان به جزئیات ریز و قابل‌ بازبينى‌ باشد
    اگر مسافری را دیدید که می‌گوید در دانشگاه آکسفورد درس می‌خواند، از او بپرسید که در مورد مسیر رفت و آمدش بپرسید. اگر جایی متوجه شدید که او تناقض می‌گوید، فورا آن را لو ندهید. اجازه دهید که آن شخص راحت به داستان بافی خود ادامه دهد.
    تغییراتِ اعتماد به نفس را در نظر داشته باشید
    زمانی که افراد دروغ‌گو به چالش کشیده می‌شوند دیگر نمی‌توانند مانند حالت عادی باشند و حالت آن‌ها کمی تغییر می‌کند. وقتی که افراد دروغ‌گوییِ که به گفتگو پرداخته و زیاد صحبت می‌کنند، به چالش کشیده می‌شوند سعی می‌کنند که کمی صحبت‌های خود را کوتاه کنند، زیرا می‌دانند که نمی‌توانند مانند قبل مانور بدهند.
    در چنین شرایطی بهتر است به جای گفتگوی جدی، با آن‌ها گفتگویی عادی داشته باشیم. در این حالت است که افراد دروغ‌گو با نقض داستان بافیِ خود به راحتی دست خودشان را رو می‌کنند. فراموش نکنید که شناسایی افراد دروغ‌گو مانند حل مسائل ریاضی نیست که پاسخی آشکار داشته باشد؛ این کار بیشتر نیازمند یک رویکرد ادراکی که در آن افراد باید از طریق کنار هم گذاشتن حقایق به پاسخی روشن برسند.
    چگونه دروغ‌گوها را شناسایی کنیم؟ تیم ارمرود شیوه‌های جدیدی را ارائه داده است
    ارمرود قبول دارد که استراتژی‌های پیشنهادی «ادراکی» است، یعنی افراد باید با عقل سلیم خود دروغ‌گو را شناسایی کنند. ارمرود می‌گوید: «یکی از دوستانم به من گفت که من [ارمرود] قصد دارم هنر بحث و گفتگو را به نام خودم ثبت کنم.» اما نتایج خودش گواه این قضیه است. ما مسافرانی را با بلیت و اسناد واقعی سفر به فرودگاه‌ها فرستادیم. سپس به آن مسافران گفتیم که یک هفته فرصت دارند که داستان خودشان را بسازند و سپس در فرودگاه‌های سراسر اروپا در کنار مسافران واقعی حاضر شوند. در نهایت مشخص شد که احتمال شناساییِ مسافران جعلی با استفاده از تکنیک‌های مصاحبه‌ایِ ارمرود و داندو، 20 برابر بیشتر از تکنیک‌های دیگر (شناسایی موارد شکاک) است و تیم مصاحبه کننده در 70 درصدِ موارد موفق ظاهر شدند.
    لِواین در این پژوهش شرکت نداشت، اما از اینکه این پژوهش در فرودگاه‌های واقعی انجام شده به وجد آمده و می‌گوید: واقعا فوق‌العاده است. این پژوهش کاملا واقع‌بینانه انجام شده است.
    هنر متقاعد ساختن
    نتایج پژوهش انجام شده توسط لواین هم دست کمی از پژوهش ارمرود و داندو ندارد. لواین نیز مانند اُرمِرود معتقد است که مصاحبه‌های هوشمندانه که می‌تواند حفره‌های داستان‌های جعلی را افشا کند، خیلی بهتر از شیوه‌ی سنتی «زبان بدن» است.
    لواین بازی‌ای را طراحی کرد که در آن دانشجویان مقطع کارشناسی با افرادی ناشناس وارد اتاق می‌شوند و به سوالات پاسخ می‌دهند و در ازای هر پاسخ درست پنج دلار دریافت می‌کنند. دانشجویان نمی‌دانند که هم تیمی‌شان با دست‌اندرکاران مسابقه از قبل هماهنگ شده‌اند. زمانی که پرسشگر اتاق را ترک می‌کند، هم‌تیمیِ آن‌ها از او می‌خواهند که به پاسخ‌ها نگاهی بیندازند و برخی قبول می‌کنند.
    پس از پایان مسابقه، چند مامور واقعیِ FBI با دانشجویان مصاحبه می‌کند تا ببیند کدام یک تقلب کرده‌اند. آن‌ها از سوالات تاکتیکی (و نه زبان بدن و نشانه‌های دیگر) برای شناساییِ متقلبان استفاده کردند و توانستند بیش از 90 درصد آن‌ها را پیدا کنند. یکی از ماموران متخصص 33 مصاحبه انجام داد و در تمام موارد 100 درصد موفق بود. در پژوهشی دیگر حتی مشخص شد که افراد ناوارد هم می‌توانند افراد دروغ‌گو را شناسایی کنند. آن‌ها به کمک سوالاتِ با پایان باز به بیش از 80 درصد موفقیت رسیدند.
    آیا فقط پلیس می‌تواند دروغ‌گوها را شناسایی کند؟
    یکی از دلایل موفقیت آن ماموران این بود که آن‌ها در شروع مصاحبه از تکنیک «هنر متقاعد ساختن» استفاده کردند. مثلا اولین چیزی که ماموران مطرح می‌کردند این بود که «شما چقدر صادق هستید؟» به همین دلیل بود که برخی از شرکت‌کنندگان برای اینکه نشان دهند آدم راستگویی هستند، سعی می‌کردند راستش را بگویند. حتی کسانی که سعی می‌کردند حقیقت را پنهان کنند هم دستشان رو می‌شد، چرا که تلاش می‌کردند حقیقت را جعل کنند.
    بسیاری از کارگاهان شاید با این تکنیک‌ها آشنایی کامل داشته باشند، اما بحث ما در ارتباط با افراد معمولی است. زمانش رسیده که آن تفکر قدیمی (زبان بدن) را کنار بگذاریم و با استفاده از شیوه‌های جدید، افرادِ دروغگوی اطرافمان را شناسایی کنیم. در جهت نگاه افراد و نحوه تکان دادن دست همیشه جای تردید وجود دارد. لواین و ارمرود اما دوست دارند که نتایج تحقیق آن‌ها در شرایط دیگر هم سنجیده شوند تا میزان صحت آن‌ها در شرایطی متفاوت آزموده شود.<br
    درست است که نتایج چنین پژوهش‌های در درجه اول به درد مراجع قضایی و بازجوها می‌خورد، اما ما هم می‌توانیم از این تکنیک‌ها در راستای شناسایی دروغگوهایی زندگی شخصی خودمان استفاده کنیم. ارمرود می‌گوید: من این روش‌ها را همیشه بر روی کودکان تست می‌کنم.
    نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد و شما هرگز نباید آن را فراموش کنید، این است که از قضاوت زودهنگام بپرهیزید. اگر شخصی را دیدید که عصبی است یا تلاش دارد که جزئیات اتفاق خاصی را به یاد آورد، به این معنا نیست که آن‌ها گناهکار هستند. شما همیشه باید به دنبال تناقضات کلی‌تر باشید. فراموش نکنید که هیچ دروغ‌سنج بدون ایرادی وجود نداد، ولی شما می‌توانید با کمی بردباری، تدبیر و ذکاوت کاری کنید که خورشید از پشت ابر بیرون آید.


  • چگونه یک خانه یا آپارتمان را پیش خرید نماییم؟

    قراردادهای تحت عنوان پیش‌فروش یا پیش‌خرید آپارتمان رواج چشم‌گیری پیدا کرده و بخش قابل توجهی از معاملات را در مورد املاک به خود اختصاص داده که موجب طرح دعاوی در مراجع دادگستری شده است.
    با این توضیح، رعایت نکاتی چند پیرامون این موضوع اساسی به نظر می‌رسد که به شرح زیر اعلام می‌شود:
    قرارداد پیش‌فروش، قراردادی است که به موجب آن فروشنده تعهد می‌کند آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و اوصاف قراردادی، ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در ازای دریافت مبلغ قرارداد به خریدار تحویل نماید. این توافق و تراضی طرفین همانطوری که اشاره شد، قرارداد تلقی می‌شود و از لحاظ ماهیت حقوقی خرید و فروش (بیع) بر آن صدق می‌کند، بنابراین با توجه به اصول کلی دارای شرایط اساسی صحت معامله (ماده 190 ق.م)، برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است.
    1- قصد و رضای طرفین
    2- اهلیت طرفین
    3- موضوع معین که مورد معامله است
    4- مشروعیت برای معامله. با این توضیح، شروع به احداث ساختمان و اتمام و بهره‌برداری از آن تابع محدودیت‌های خاص قانونی است و قانون‌گذار برای مالکین در مراحل سه‌گانه (قبل، حین و پس از احداث ساختمان) تکالیف خاصی را بیان کرده است. در این امر علاوه بر تعهدات فروشنده در مقابل خریدار در این‌گونه قراردادها خریدار نیز تعهداتی را در قبال فروشنده دارا است که در این بحث به اهم این نوع تعهدات به طور مستقل می‌پردازیم.
    الف- تعهدات فروشنده:
    1- ساخت و تکمیل آپارتمان مطابق با اوصاف آورده شده در قرارداد و براساس نقشه ساختمانی: طبق قراردادهای پیش‌فروش منعقده فی‌مابین سازندگان و متقاضیان، مهم‌ترین و اصلی‌ترین تعهد فروشنده آن است که آپارتمان مورد توافق را براساس نقشه ساختمانی و بر طبق اوصاف یاد شده در قرارداد در زمین معینی ساخته و پس از اتمام عملیات ساخت به خریدار تحویل دهد.
    2- ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر: با توجه به اینکه در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موضوع قرارداد به هنگام انعقاد وجود خارجی نداشته و باید ظرف مدت معین در آینده ساخته شود، فروشنده متعهد است براساس قرارداد در موعد مقرر اقدام به ساخت و تحویل موضوع قرارداد کند و انجام این تعهد از سوی فروشنده و تحویل موضوع قرارداد در موعد مقرر از اهمیت زیادی برخوردار است و خریدار بر مبنای همین موعد برنامه‌ریزی نموده و راضی به انعقاد قرارداد شده است.
    3- تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن: یکی دیگر از تعهدات اصلی فروشنده آن است که آپارتمان پیش‌فروش شده را به طور رسمی با تنظیم سند در دفترخانه به نام خریدار انتقال دهد. معمول در این نوع قراردادها این است که تنظیم سند رسمی پس از تحویل آپارتمان به خریدار صورت می‌گیرد و با توجه به اینکه آپارتمان نوساز بوده بنابراین تنظیم سند رسمی نسبت به این نوع آپارتمان منوط به رعایت یکسری تشریفات و تهیه مقدمات از سوی فروشنده است، از جمله اخذ گواهی پایان‌کار، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی و …
    4- اعطای تسهیلات و وام بانکی: با توجه به عدم قدرت خرید نقدی خریداران یا متقاضیان واحدهای مسکونی و آپارتمانی فروشندگان ممکن است به منظور تامین بخشی از سرمایه ساخت واحدهای مسکونی و نیز پرداخت بخشی از ثمن معامله از سوی خریداران به صورت اقساطی، از بانک‌ها درخواست اعطای تسهیلات کنند. در اینجا باید گفت که هر چند در آگهی پیش‌فروش آپارتمان نسبت به اعطای تسهیلات بانکی اشاره شده است ولی در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌، فروشنده شرط می‌کند که تمامی تلاش خود را به منظور اخذ وام برای طرف مقابل به کار خواهد گرفت که در صورت عدم‌موفقیت فروشنده، خریدار بایستی مبلغ وام را با شرایطی که از سوی فروشنده تعیین می‌شود پرداخت کند و هیچ تضمینی برای فروشنده در این خصوص وجود ندارد.
    ب – تعهدات خریدار:
    1- پرداخت ثمن (مبلغ معامله) بر اساس قرارداد: آنچه در این نوع قراردادها رواج دارد، این است که خریدار به هنگام انعقاد قرارداد بایستی بخشی از مبلغ مورد معامله را به عنوان (پیش‌پرداخت اولیه) به فروشنده پرداخت کند. سپس بقیه ثمن مورد معامله به تدریج و به تناسب پیشرفت عملیات ساختمانی به اقساط از خریدار دریافت می‌شود.
    به این ترتیب که خریدار متعهد است در مراحل مختلف ساخت از قبیل:
    فونداسیون، سقف‌کاری، نماکاری و … مبالغ معینه را در مواعد تعیین‌شده پرداخت کند.
    2- تحویل گرفتن آپارتمان: بعد از اتمام عملیات ساخت و تکمیل پروژه و زمانی که واحد فروخته شده، آماده بهره‌برداری شد، فروشنده متعهد است در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان مورد معامله اقدام کند. ضمانت اجرای عدم‌مراجعه خریدار برای تحویل آپارتمان معمولا وی را متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به مالیات و عوارض قانونی و هزینه‌های نگهداری از تاریخ اعلام آماده بودن تحویل می‌کند (البته این موضوع معمولا در قرارداد شرط می‌شود).
    3- حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی: پس از آنکه فروشنده مقدمات و تشریفات مقرر قانونی برای تنظیم سند را فراهم کرد، خریدار در این موقع متعهد است به عنوان یکی از طرفین اصلی قرارداد، در دفترخانه حضور یافته و زمینه انتقال سند رسمی را به نام خود فراهم کند. همچنین هزینه تنظیم سند انتقال قطعی بالمناصفه بر عهده طرفین است.


  • خطرات ارائه وکالت بلاعزل به دیگران چیست؟

    در بین اقشار مختلف مردم ایران تنظیم وکالت نامه بلاعزل یکی از عمده ترین اسناد تنظیمی در دفتر خانه های اسناد رسمی است، چرا که محدودیت های تنظیم سند رسمی را با الزامات ابتدایی آن ندارند. از این رو خطرات زیادی پس از تنظیم اینگونه وکالتنامه ها، می تواند بروز نماید.
    از این رو به موارد ذیل اشاره می نماییم:
    1- عقد وکالت،عقد جایز است و با فوت و سفه یا جنون طرف از بین می رود.
    2- در عقدهای بلاعزل تنظیمی دفتر خانه ها این عبارت درج گشته است (ضمن عقد خارج لازم ) که به واقع چنین عقد خارج لازمی، فی مابین طرفین وجود ندارد، که عقد وکالت ضمن آن باشد لذا بلاعزل بودن وکالت مزبور محل سووال است و می توان قابل فسخ بودن آن را اثبات نمود.
    لذا توصیه می گردد که علاوه بر تنظیم وکالت نامه، قولنامه ایی نیز فی مابین طرفین برای خرید تنظیم گردد. تا در صورت فوت و یا هر واقعه دیگری که منجربه از بین رفتن عقد جایزمی گردد، قولنامه مربوطه ،که متعهد بر تنظیم سند رسمی است، باقی مانده و حق خریدار، دربرابر ورثه یا افراد ثالث دیگر باقی بماند.


  • سازنده کلاهبردار چگونه قانون پیش فروش را دور می‌زند؟

    اما در شرایطی که در اغلب قراردادهای پیش فروش، معمولا طرفین متعهد می‌شوند که در صورت عمل نکردن به تعهدات فی‌مابین، مبلغی به عنوان جریمه تعیین و پرداخت شود، اما کلاهبرداران ساختمانی برای این مورد هم تدبیر کرده‌اند. به این ترتیب، در حالی‌که قراردادهای خود را به گونه‌ای تنظیم می‌کنند که حق افزایش قیمت ساخت به بهانه افزایش هزینه‌ها در طول زمان برای سازنده محفوظ بماند، پس از آنکه به دلیل سرمایه‌گذاری مبالغ دریافتی از خریداران در پروژه‌های دیگر، موفق به تکمیل و تحویل به موقع واحدها نمی‌شوند. به بهانه افزایش هزینه‌ها، قیمت‌ها را هم بالا می‌برند. به این ترتیب، جریمه‌ای که سازندگان کلاهبردار بابت تاخیر پروژه موظف به پرداخت آن به خریداران می‌شوند در مقابل مبالغی که بابت افزایش هزینه‌های ساخت از خریداران مطالبه می‌کنند بسیار ناچیز خواهد بود. در آخرین مراحل هم حتی اگر به دلیل تعطیلی کار یا تاخیر بیش از اندازه، اختلافات به دادگاه‌ها و مجامع قضایی کشیده شود، اعلام می‌کنند که ما غرامت خریداران را پرداخت می‌کنیم که حتی اگر به خریداران غرامت بدهند، در تمام زمانی که پول خریداران را در پروژه‌های دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند چند برابر بیش از مبلغ غرامت سود به دست آورده‌اند. این در حالی است که پول و زمان خریداران برای مدت زمانی قابل توجه – معمولا چند ساله – متوقف شده و سود این سرمایه به کلاهبرداران رسیده است. به این ترتیب، در حالی که هنوز بعضا اینگونه شرکت‌ها در مناطق مختلف کشور در حال فعالیت و تبلیغات گسترده هستند، تنها اطلاع‌رسانی به متقاضیان خرید از بازار پیش فروش و اطلاع دقیق آنان از الزامات حقوقی نحوه تنظیم قرارداد می‌تواند راهکاری برای کاهش و از میان بردن این شکل از کلاهبرداری باشد


  • سرمایه گذاری در بانک بهتر است یا بورس؟

    گردش مالی در بانک به دلیل تراکنش های بالا وخدماتی که ارائه می‌دهد بالاتر است اما در بورس شرایط متفاوت است. زمانی که تورم بالا نیست سرمایه‌گذاری در بانک بهتر از بازار سرمایه است اما اگرتورم بالا باشد در دوره‌های بلند مدت بورس بر بانک ارجحیت دارد.
    در خصوص بازدهی بانک و بورس، اگر بازده متوسط بورس در ۵ ساله را بررسی کنیم حدود ۳۵درصد است اما در سال‌ های اخیر بازدهی بانک ها در حساب‌های بلند مدت حدود ۲۶٫۲۵ درصد بیشتر نمی‌شود.
    در پایان برای کسی که ریسک‌پذیراست. و قصد سرمایه‌گذاری بلند مدت دارد بورس بهتر است امابرای سپرده‌گذارانی که می خواهند سود تضمین شده داشته باشند و مقصد سرمایه‌گذاری کوتاه مدت و مطمئن را دارند بانک بهترین بازار است.
    چگونه سقوط بازار سهام را پیش بینی کنیم؟
    ممکن است به نظر رسد سقوط های بازار سهام رویدادهایی اتفاقی هستند؛ یعنی وقایعی نامطلوب و در عین حال غیرقابل پیش بینی، درحالی که سقوط بازار سهام گاه رخ می دهد، اگر سرمایه گذاران برای مدتی به اندازه کافی طولانی از فروش دارایی های خود در بازار اجتناب کنند، در نهایت سبد سهام آنها از وضعیت زیان خارج خواهد شد. بین سال های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹، شاخص متوسط صنعتی داوجونز ۸ هزار واحد کاهش یافت، اما آن دسته از سرمایه گذارانی که حوصله به خرج دادند تا دوره سقوط گذشت، اکنون سودی بالا کسب کرده اند.
    آیا می توان از پیش، رخ دادن سقوط را پیش بینی کرد؟ آیا می توان قبل از آنکه خیلی دیر شده باشد از بازار خارج شد؟
    مارک اشپیتزناگل، رئیس و مدیرعامل صندوق سرمایه گذاری یونیورسا که ۶ میلیارد دلار دارایی دارد، معتقد است پیش بینی سقوط بازار امکان پذیر است. او در کتاب خود تحت عنوان «دائوی سرمایه: سرمایه گذاری اتریشی در دنیای پرتلاطم، می گوید: (سقوط ها رویدادهایی کاملا قابل پیش بینی هستند و اگر سرمایه گذاران نیروی های موثر بر بازار را درک کنند، می توانند قبل از سقوط از بازار خارج شده و از زیانی عظیم اجتناب کنند).
    یک شاخص قابل توجه
    اشپیتزناگل از طرفداران (نسبت کیو) است. نسبت کیو، نسبتی است که ارزش بازار شرکت ها را با هزینه جایگزینی آنها مقایسه می کند. مقدار کوچک q به این معنا است که خرید سهام شرکت از خرید دارایی های آن ارزان تر است و q بزرگ معنایی دقیقا متضاد دارد. از لحاظ تاریخی، رقم های بالا برای q به ارقام بالای شاخص مربوط است. در حقیقت، q در سال ۱۹۹۹ درست قبل از ترکیدن حباب شرکت های اینترنتی در بورس آمریکا، به حداکثر مقدار خود رسید. عکس این مطلب هم صحیح است: اوایل دهه ۱۹۸۰ رقم های q کمترین میزان بودند و اگر سرمایه گذاران در آن زمان وارد بازار می شدند، می توانستند در دهه های ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰، سودی بالا کسب کنند. اشپیتزناگل به اقتصاد اتریشی، یک مکتب اقتصادی جنجالی که با اکثر نظریه های متعارف اقتصادی در تضاد قرار دارد، علاقه مند است (نکته جالب اینکه جیمز توبین، اقتصاددانی که نسبت q را مطرح کرد، خود طرفدار اقتصاد کینزی بود). اما اشپیتزناگل اخیرا گفته است توبین نتوانست اهمیت این نسبت را درک کند. رقم های بالا برای q نشان می دهند ارتباط ارزش سهام با اقتصاد واقعی از میان رفته است. اشپیتزناگل می گوید: (وقتی رقم q بالاست، می توانید به این موضوع فکر کنید که اگر درباره افق وضعیت اقتصادی واقعا خوش بینی وجود دارد _ وضعیتی که به نظر می رسد رشد قیمت سهام آن را نشان می دهد – همین روند سرمایه گذاری که در بورس انجام می شود باید وارد دیگر حوزه های اقتصاد هم بشود، اما چنین نمی شود. برعکس، شرکت ها بیش از هر زمان دیگر نقدینگی در اختیار دارند و به سرمایه گذاری نمی پردازند).
    انباشت نقدینگی
    دقیقا همین طور است. به رغم نرخ های بسیار پایین بهره، شرکت ها از جمله شرکت اپل به انباشت نقدینگی پرداخته اند و به جای آنکه نقدینگی خود را صرف سرمایه گذاری مجدد در کسب و کار خود کنند، میلیاردها دلار در ترازنامه خود نگه می دارند. برخی شرکت ها پول نقد خود را در حوزه هایی که سود نقدی دارد یا در برنامه بازخرید سهام سرمایه گذاری کرده اند اما این چیزی نیست که به رشد پایای اقتصاد منجر شود. در حال حاضر، برخی سرمایه گذاران بر اپل فشار وارد می کنند چنین اقدامی انجام دهد، اما این کار یعنی بازخرید سهام، در کوتاه مدت ممکن است قیمت سهام این شرکت را بالا ببرد، اما رشدی به وجود نخواهد آورد. سود رساندن به سهامداران اقدامی مثبت است، اما اپل با سرمایه گذاری در ساخت کارخانه های جدید یا حوزه های دیگر تجاری خود، بهتر می تواند به اقتصاد کشور کمک کند.
    آیا سقوطی دیگر در پیش است؟
    چه عاملی بر نسبت q موثر است. اشپیتزناگل معتقد است مسوولیت بر دوش بانک مرکزی آمریکا است. وقتی بانک مرکزی سیاست های پولی به شدت انبساطی اجرا می کند، نسبت q افزایش می یابد و رونقی که حاصل رشد اعتبارات است به وجود می آید. همان طور که ممکن است انتظار داشته باشید، به دلیل تصمیم های بانک مرکزی آمریکا در حوزه سیاست های انبساطی، نسبت q بار دیگر نزدیک به بالاترین رقم های خود رسیده است، یعنی ۰۸/۱ که نزدیک رقم مربوط به سال ۲۰۰۷ است و این امر اشپیتزناگل را به پیش بینی یک سقوط دیگر وادار می کند. او معتقد است شاخص استاندارد اندپورز اصلاح ۴۰ درصدی در پیش دارد و اگرچه او نمی داند زمان این اصلاح چه وقت است؛ اما معتقد است این رویداد زود اتفاق خواهد افتاد.
    توجه به دیدگاه های اشپیتزناگل خالی از فایده نیست. او در اصلاح هایی که در سال های ۲۰۰۰ و ۲۰۰۸ در بورس رخ داد، سود برد و منابع مالی خود را دو برابر کرد. او معتقد است با خرید سهام هنگامی که نسبت q در پایین ترین میزان های خود است و فروش یا جایگزین کردن آن با اوراق قرضه در زمانی که نسبت q در بالاترین میزان ها است می توان سودی بالاتر از متوسط سود بازار کسب کرد.
    یک استراتژی کلان برای بلندمدت
    مسلما این استراتژی محدودیت دارد: برای مثال، در این استراتژی روشی برای انتخاب سهام یا فروش آن معرفی نشده است. در واقع اگر شما طی چند دهه اخیر از نسبت q پیروی کرده بودید؛ اواسط دهه ۱۹۹۰ سهام خود را فروخته بودید و فقط اوراق قرضه در سبد دارایی خود داشتید. با آنکه در کل بازار موج های رشد و کاهش مشاهده می شود، اما برخی شرکت ها توانسته اند ارزش واقعی برای سرمایه گذاران پدید آورند. برای مثال، سهام شرکتی مانند آمازون از سال ۱۹۹۹ تاکنون ۵۰۰ درصد افزایش یافته است و حتی اگر سال آینده قیمت این سهم نصف شود، باز سودی بزرگ نصیب سرمایه گذاران بلندمدت شده است. اگر شما صرفا بر مبنای نسبت q سرمایه گذاری کرده بودید، اکنون تنها اوراق قرضه داشتید و از هیچ یک از این فرصت های پرسود سرمایه گذاری بهره نبرده بودید.
    فروش سهام زیانده و نگهداری سهام سوده: توصیه های قابل تامل بازار به سهامداران
    معمولا سرمایه گذاران سهامی را که افزایش قیمت پیدا می کند می فروشند ولی سهامی که با کاهش قیمت مواجه شده را به امید بالا رفتن قیمت نگهداری می کنند. اگر سرمایه گذار زمان صحیح برای فروش سهامی که با کاهش قیمت مواجه شده را تشخیص ندهد ممکن است سهام پس از مدتی کاملا بی ارزش شود. البته نگهداری سهام ارزشمند و فروش سهام کم ارزش از نظر تئوریک ایده جالبی است ولی در عمل مشکل است.
    اگر سیاست شما برای سبد سهام، فروش سهام پس از یک میزان افزایش مشخص (به عنوان مثال ۲ برابر) باشد ممکن است هرگز در بازار سهام موفق نباشید. توصیه می شود سهامی که آینده خوبی دارند را به واسطه سیاست های غلط شخصی دست کم نگیرید.اگر شما درک خوبی از پتانسیل سرمایه گذاری خود دارید ممکن است سیاست های غلط باعث محدود کردن سود شما شود.در مورد سهامی که با کاهش قیمت مواجه می شوند واقع بین باشید و در عین حال پتانسیل های سهم را نیز در نظر بگیرید.مهم این است که اگر در تشخیص سهامی که انتظار آینده خوب برای آن را داشته اید، دچار اشتباه شده اید واقع بین باشید.ازفروش سهام زیان ده نترسید زیرا ممکن است برای جبران ضرر، زمان را از دست بدهید. در هر صورت مهم این است که شرکت ها را با توجه به امکانات و توانمندی هایشان ارزیابی کنید. فقط به خاطر داشته باشید که اجازه ندهید ترس بازده شما را محدود کند یا باعث زیان بیشتر شود.
    شایعات بازار را جدی نگیرید. شایعات موجود در بازار را جدی نگیرید، حتی اگر از طرف دوست شما و یا شخص مطلع در بازار باشد زیرا هیچ کس نمی تواند پیش بینی درستی از آینده یک سهم داشته باشد. زمانی که سهمی را برای خرید انتخاب می کنید مهم این است که دلیل انجام این کار را بدانید. تحقیق کنید و شرکت مورد نظر را ارزیابی کنید. تکیه بر شایعات دیگران به نوعی شبیه قمار است. پیش از تصمیم به خرید ممکن است در برخی موارد تکیه بر صحبت های دیگران سودده باشد ولی این عمل شما را از تبدیل شدن به یک سرمایه گذار مطلع باز می دارد و این آگاهی تنها رمز موفقیت درازمدت است.
    با نوسانات جزئی دلسرد نشوید
    در بند ۱ اهمیت تشخیص به موقع سودآوری سهام بیان شد. به عنوان یک سرمایه گذار با دید بلندمدت، نگران تغییرات قیمت در کوتاه مدت نباشید.
    به خاطر داشته باشید که به جای نگرانی نسبت به نوسانات اجتناب ناپذیر در کوتاه مدت، به سرمایه گذاری خود مطمئن باشید.
    یک سری از سرمایه گذاران از نوسانات روزانه سهم به دنبال سود هستند ولی سود بلندمدت وابسته به تغییرات دیگری در بازار است که ممکن است چند ماه به طول بیانجامد. پس دید خود را برروی نظرات و تحقیقات خود متمرکز کنید.
    روی نسبت P/E تاکید نکنید
    سرمایه گذاران معمولاً اهمیت زیادی برای نسبت P/E قایل هستند. با وجود اینکه این نسبت ابزار مهمی در بازار است ولی اتکای تنها بر روی این متغیر برای خرید یا فروش خطرناک است. این نسبت باید در ترکیب با شاخص های دیگر مورد ارزیابی قرار گیرد. بنابراین نسبت پایین P/E نشانگر ارزش بیشتر سهم نیست همان طور که نسبت بالا نشانگر پایین تر بودن ارزش واقعی سهام نیست.
    به دام سهام ارزان قیمت نیفتید
    ممکن است برخی تصور کنند سهام ارزان قیمت زیان کمتری دارند. در حقیقت سهام ارزان قیمت بسیار ریسکی تر از سهام با قیمت بالا هستند. انتخاب یک استراتژی مشخص و تمرکز روی آن افراد مختلف روش های مختلفی برای خرید یا فروش سهام در بازار بر می گزینند. روش های مختلفی برای موفقیت در بازار وجود دارد و روش هیچ کس بر دیگران ارجحیت ندارد. سرمایه گذاری که روش مشخصی برای خرید سهام نداشته باشد ممکن است در بلندمدت با زیان مواجه شود.
    آینده نگر باشید
    سخت ترین بخش سرمایه گذاری در بازار سهام این است که سرمایه گذار تصمیماتی را اتخاذ می کند که نتایج آن در آینده مشخص می شود. نکته ای که باید مدنظر داشت این است که با وجود استفاده از اطلاعات گذشته برای تصمیم گیری، آینده همه چیز را مشخص می کند. اگر پس از اینکه سهام یک شرکت با رشد قیمت مواجه شد این سوال را از خود بپرسید که آیا این سهم می تواند بالاتر رود، این سوال شما را گمراه می کند. درحالی که سرمایه گذار باید با بررسی وضعیت شرکت نسبت به خرید آن اقدام کند.
    دید بلند مدت داشته باشید
    سودهای کوتاه مدت اغلب باعث گمراهی سرمایه گذاران جدید می شود و داشتن دید بلندمدت برای یک سرمایه گذار ضروری است. این بدان معنی نیست که خرید و فروش سهام منجر به کسب سود نمی شود ولی همانطور که قبلا اشاره شد، سرمایه گذاری در بازار سهام و مبادله در بازار سهام روش های متفاوتی برای کسب سود هستند. مبادله نیاز به ریسک پذیری بالا دارد. در نظر داشته باشید که این مبادلات نیاز به منابع مالی، دانش و ریسک پذیری بالا دارد.


  • سرمايه گذاري در بانک بهتر است يا در بيمه عمر؟

    شما چه فکر مي کنيد؟ ظاهراً سرمايه گذاري در بانک بازدهي بيشتري دارد، اما در واقع اينطور نيست. ببينيد شما يک دوره 20 ساله را در نظر بگيريد. در مکانيسم بانک، ابتدا براي شما دو حساب باز مي کنند. دوره بلندمدت 5 ساله براي سرمايه گذاري شما و دوره کوتاه مدت که سود ماهانه حساب بلندمدت را در آن واريز مي کنند. اينجا دو اشکال وجود دارد.
    اول: اينکه در رابطه با حساب بلندمدت، بانک فرمول سود ساده را به کار مي گيرد و نه فرمول سود مرکب را
    دوم: آنکه شما بايد سودهاي خودتان را مديريت کنيد. به عبارتي هرگاه شما بخواهيد مثلاً هر ماه 50.000 تومان در بانک بگذاريد، فکر مي کنيد چه اتفاقي مي افتد؟ بايد در حساب کوتاه مدت هر ماه اين پول را واريز کنيد تا بعد از چند ماه بيارزد که يک حساب بلندمدت باز کنيد، مثلاً بعد از يک سال شما يک حساب بلند مدت 600 هزار توماني باز مي کنيد 5 ساله با نرخ 18 درصد که هر ماه 9000 تومان سود به حساب کوتاه مدت شما واريز مي کند. در سال دوم يک حساب بلند مدت 708 هزار توماني (600 هزار تومان مال خودتان به علاوه 108 هزار تومان سود سرمايه گذاري اول) باز مي کنيد و اين روند را تا 20 سال ادامه دارد و سود بلند مدت نيز 18 درصد باشد و سود کوتاه مدت 9 درصد. البته شما از سال شانزدهم به بعد ديگر نمي توانيد حساب بلندمدت 5 ساله باز کنيد و بايد 4 ساله باز کنيد و در سال 17 حساب بلندمدت 3 ساله و … سال 19 حساب بلندمدت 1 ساله.
    اگر نرخ سود 4 ساله به پايين يک درصد پايين تر باشد در اين صورت کل مبلغي که شما سرمايه گذاري کرده‌ايد با سود آن حدود 24 ميليون تومان خواهد شد. که 12 ميليون تومان آن پول خودتان و 12 ميليون تومان سود آن خواهد بود.
    اما در بيمه اينطور نيست از همان ابتدا با نرخ 18 درصد محاسبه خواهد شد و سود آن نيز با همان نرخ 18 درصد خواهد بود يعني سود مرکب، به عبارتي در مکانيزيم بيمه سود پول شما هر سال روي اصل سرمايه خواهد رفت با نرخ 18 درصد محاسبه خواهد شد.
    حالا شما هرگاه هيچ پوششي نگيريد و با ضريب صفر بيمه نامه اي باز کنيد پول شما 88 ميليون تومان خواهد شد که 12 ميليون تومان آن پول خودتان است و 76 ميليون تومان سود آن و ديگر به مديريت پردردسر پولتان نيز مثل بانک نيازي نداريد. تازه با همين ضريب پوشش صفر هم شما در همان سال اول به ميزان 9 ميليون تومان پوشش فوت خواهيد گرفت، که در سالهاي بعد اين رقم بيشتر و بيشتر خواهد شد.
    نکته بسيار جالب و جذاب ديگر اين است که پول سرمايه گذاري شده در بيمه قابل مصادره نيست و معاف از ماليات است. يعني اگر خداي ناکرده ورشکست شويد، طلبکاران به هيچ عنوان نمي توانند اين پول را مصادره کنند و اگر خداي ناکرده فوت کنيد ديگر مثل بانک نيست که تا يک سال بلوکه شود و ماليات 33 درصدي به آن بخورد.
    خب، حالا کداميک را انتخاب مي کنيد؟


  • ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های 11گانه آن

    ماده 100- مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
    شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نمایند.
    تبصره 1- در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هائی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب انجمن مطرح می شود . کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد پس از انقضا مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید. در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
    در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.
    شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند.
    هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
    تبصره 2- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه های بن باز یا بن بست ) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمودشهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود .
    تبصره 3- در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست ) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خوداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
    تبصره 4- در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهر سازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سر قفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره های 2 و 3 عمل خواهد شد.
    تبصره 5- در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد. صادر نماید(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 مترمربع می باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.
    تبصره 6- در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. در صورتی که برخلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری موکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید . در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهر سازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ماده صد است.
    تبصره 7- مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمرا نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری موکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجددا مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رای تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیر الانتشار اعلام می گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده صد به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید. ماموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و ماموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود . در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از ماموران اجرائیات خود و در صورت لزوم ماموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
    تبصره 8- دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند. در مورد ساختمان هائی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداری ها (24 / 11 / 1355 ) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع می باشد.
    در مورد ساختمان هائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنا جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می باشد.
    تبصره 9- ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری معاف می باشند.
    تبصره 10- در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام اواز تاریخ ابلاغ رای ظرف مدت 10 روز نسبت به آن رای اعترض نماید مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند. رای این کمیسیون قطعی است.
    تبصره 11- آئیین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرایم قابل اجرا است . و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.


  • متن کامل قانون پیش ‌فروش ساختمان و آپارتمان

    قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.
    ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
    تبصره: اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
    ‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
    ‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
    ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
    ‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
    ‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
    ‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
    ‌۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
    ‌۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
    ‌۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
    ‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
    ‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
    ‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
    ‌١٠ـ معرفی داوران
    ‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون
    ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
    ماده ‌۴ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
    ‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
    ‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
    ‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
    ‌۴ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
    ‌۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
    تبصره: در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
    ماده ‌۵ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
    ماده ‌۶ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
    ‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.
    ‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌۵/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
    ‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
    ‌۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
    ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
    ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
    تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
    ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
    ماده ‌١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
    ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
    ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
    ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
    ماده ‌١۴ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.
    ماده ‌١۵ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
    ماده ‌١۶ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
    ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
    ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
    ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
    ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
    ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
    مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠) ریال تا یکصد میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
    ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
    ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
    تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
    ماده ‌٢۴ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
    ماده ‌٢۵ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
    قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.


  • مرجع صالح برای طرح دعاوی تخلیه اجاره

    برای املاک تجاری اصولا دادگاه های عمومی برای طرح این دعاوی صالح هستند اما اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند. البته ممکن است در پاره ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت هایی هم بکنند. مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.
    تشریفات طرح دعاوی تخلیه
    بعد از انقضای مدت اجاره، موجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و شورای حل اختلاف نیز موظف است ظرف یک هفته دستور تخلیه را به ماموران انتظامی بدهد. البته ممکن است مستاجر به دلیل عسر و حرج خود، درخواست مهلت بیشتری کند. اما در نهایت حکم تخلیه باید ظرف دو هفته اجرا شود. یعنی مامور اجرا موظف است در مهلت ذکر شده، اثاث مستاجر را از منزل خارج کند.
    مبلغ پرداختی به موجر باید هنگام تخلیه به مستاجر مسترد شود. یعنی با سپردن این مبلغ نزد شورای حل اختلاف، تخلیه عملی می شود. برای گرفتن حکم تخلیه یک هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد و یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده باشد، 2 شاهد زیر آن را امضا کرده باشند. گاهی شاهد زیر این قراردادها را امضا نمی کند و طرفین از این بابت دچارمشکل می شوند.
    قوانین مربوط به دعاوی اجاره
    درحال حاضر ما با چند قانون در این زمینه مواجهیم: قانون مدنی، قانون روابط موجر(مالک) ومستاجرمصوب 1356، قانون روابط موجرومستاجرمصوب مصوب 1362 ، قانون الحاق یک ماده به قانون روابط ومستاجر مصوب 1365 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 .
    قانونی در سال 1309 در خصوص روابط موجر و مستاجر وجود داشت و سپس در سال 1313 قانون مدنی و در سال 1339 قانون دیگری در این رابطه تصویب شد که در مجموعه این قوانین، مستاجر را پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه اماکن می کردند و سپس قانونگذار در 1356 به دلیل وضعیت خاص اقتصادی که در جامعه وجود داشت، تصویب کرد که بعد از انقضای مدت اجاره، مستاجر را نمی توان مجبور به تخلیه کرد مگر در موارد مذکور در این قانون.
    قانون مدنی هم راجع به محل سکونت و هم راجع به کسب و پیشه است. در سال 1362 راجع به محل سکونت مقررات خاصی وضع شد و از نظر تخلیه مقرر شد که با انقضای مدت اجاره، امکان تخلیه ملک وجود دارد. تا قبل از تصویب قانون سال 1376، هر قرارداد مربوط به اماکن کسب و پیشه که منعقد می شد، تحت شمول قانون، مشمول قانون سال 1356 قرار می گرفت.
    قانون 1376 هم محل کسب و هم محل مسکونی را شامل می شود و به طور کلی اجاره تحت حاکمیت قانون مدنی و توافق طرفین قرار گرفته است. یعنی اگر طرفین شرایط خاصی را پیش بینی نکردند، قانون مدنی در روابط بین آنها اعمال می شود و اگر توافق خصوصی انجام دادند که مغایر قانون هم نبود، طبق توافق عمل می شود. درحقیقت با تصویب قانون سال 1376، حاکمیت قانون مدنی در مورد محل کسب و محل مسکونی احیا شد. در قراردادهایی که بعد از قانون سال 1376 منعقد می شود، موجر می تواند با انقضای مدت اجاره، تخلیه عین مستاجره را بخواهد.


  • نحوه وثيقه کردن سهام نزد بانک جهت اخذ وام با وثيقه‌ گذاري سهام و اوراق بهادار

    اخذ وام قدمتي بسيار طولاني دارد. حتي پيش از ظهور سكه، توافقاتي مانند تحويل كالا در زمان حال به ازاي پرداخت در آينده حاكي از نوعي وام كه يك طرف بدهكار و طرف ديگر بستانكار است، وجود داشته است. عموما طرف بستانكار كه وام را به ازاي بازپرداخت در آينده تامين مي‌نمايد، براي اطمينان از بازپرداخت دارايي خود اقدام به اخذ وثيقه از طرف بدهكار يا وام‌گيرنده مي‌كند.
    به اين ترتيب وام‌دهنده خود را در برابر قصور وام‌گيرنده در بازپرداخت بدهي يا وام مصون مي‌دارد. چنين وامي كه همراه با اخذ وثيقه است به وام‌هاي مصون يا بي‌خطر (Secured Loans) شهرت دارند. نوع اين وثيقه عموما با توافق طرفين و جزئيات آن طي قراردادي براي روشن شدن حقوق آنان تعيين مي‌گردد. وثيقه‌گذاري ملك يكي از شناخته‌شده‌ترين نوع وثيقه است. از جمله ساير انواع وثايقي كه كمتر به آن پرداخته شده است، وثيقه‌گذاري اوراق بهادار سهام شركت‌هاي پذيرفته شده در بورس اوراق بهادار تهران و فرابورس ايران مي‌باشد.
    هم‌اكنون اين امكان فراهم است كه وام‌گيرندگان براي تضمين بازپرداخت بدهي خود به بانك‌ها و موسسات مالي و اعتباري معتبر اقدام به وثيقه نمودن سهام خود كنند. براي اين منظور لازم است، وام‌گيرنده (شخص حقيقي يا حقوقي) به يكي از بانك‌ها يا موسسات مالي و اعتباري معتبر مراجعه كرده و پس از توافق مبني بر وثيقه‌گذاري سهام، مراتب نوع و تعداد آن را در قالب درخواست وام‌گيرنده (وثيقه‌گذار) و تاييد وام‌دهنده (وثيقه گيرنده) يا درخواست وثيقه‌گيرنده، ضمن ارائه وكالتنامه رسمي از وثيقه‌گذار تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمي درخصوص توثيق سهام به اطلاع شركت سپرده‌گذاري مركزي اوراق بهادار و تسويه وجوه كه متولي نگهداري اوراق بهادار مي‌باشد برسانند، تا سهام مذكور براي فروش يا نقل و انتقال تا زمان پايان وام و ابلاغ وام‌دهنده مسدود شود. البته حقوق متعلقه به اوراق بهادار مثلا افزايش سرمايه سهام نيز بايد طي توافقات بين وام‌دهنده و وام‌گيرنده تعيين تكليف شود و در زمان مقتضي به اطلاع شركت سپرده‌گذاري مركزي اوراق بهادار و تسويه وجوه برسد (در مورد سود، شركت ناشر اقدامات لازم را مطابق توافق وام‌دهنده و وام‌گيرنده انجام مي‌دهد). در صورت قصور وام‌گيرنده در بازپرداخت دين خود بانك يا موسسه مالي و اعتباري مراتب را ضمن معرفي كارگزار منتخب خود براي فروش سهام تسويه وجوه مي‌رساند. تمليك سهام وثيقه شده نيز با ارائه حكم قضايي از سوي وام‌دهنده امكان‌پذير مي‌باشد. به اين ترتيب كليه توافقات بايد ميان وام‌دهنده و وام‌گيرنده صورت بگيرد و مراتب آن جهت اعمال در دفاتر الكترونيك نگهداري اوراق بهادار به اطلاع شركت سپرده‌گذاري مركزي اوراق بهادار و تسويه وجود برسد.


  • نکات مهم که در زمان تنظیم هر نوع قرارداد باید مد نظر قرار دهیم

    اهمیت قرارداد در حقوق ایران و حقوق بین الملل کاملا محرز وثابت است، در روابط پیچیده اقتصادی و تجاری و امور تجارت و بازرگانی جهانی تنظیم یک قرارداد متضمن امور متعددی می باشد که سبب پیجیدگی آن شده است یک قرارداد امکان دارد رسمی باشد یا عادی ماده1287مقرر داشته است. “اسنادی که دراداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی درحدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است”
    – عنوان قرارداد: نامی است که طرفین قرارداد برای قرارداد خود انتخاب می کنند.
    – طرفین قرارداد: قرارداد حداقل دو طرف دارد ممکن است شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی. موضوع قراداد، مال یا تعهد یا انجام کاری است که قرارداد برای آن تنظیم می شود.
    – موضوع قرارداد: نباید خلاف مقررات و قوانین جاری کشور و نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد موضوع قرارداد باید منفعت عقلائی داشته باشد. علاوه برموارد فوق کلیات زیر هم باید مورد نظر قرار گیرد:
    – دقت شود که الفاظ مربوط به موضوع قرارداد دقیق نگارش شود مثلا واحد متر وزن یا نوع کار تعمیر یا ساخت یا احداث ساختمان درجای خود آورده شود و واحد اقلام درست به کار رود. – موضوع قرارداد باید کاملا به وضوح وروشنی مشخص گردد و از استفاده از الفاظ مبهم و نامشخص و نامعین خودداری شود.
    – تعهدات طرفین به خوبی قید گردد.
    – تعیین مدت برای انجام تعهد. وقتی قراردادی منعقد می شود، به خصوص چنانچه موضوع آن انجام کار یا ساختن چیزی باشد این تردید وجود دارد اگر طرف قرارداد به تعهد خود عمل نکند چگونه باید جبران خسارت شود یا درصورت انجام کار و وجود نقص چگونه خسارت گرفته شود، برای وصول به این اهداف چه باید کرد. راه حل این است که از متعهد تضمین گرفته شود. این تضمین هنگام پرداخت پیش پرداخت برای اطمینان ازجلوگیری از اتلاف منابع مالی از متعهد گرفته می شود


  • وکالت بلاعزل چیست؟

    به طور مثال: چنانچه زن وکالت طلاق خود را در ضمن یک قرار‌داد، یعنی ازدواج و یا یکی از عقود لازم دیگر مثل عقد بیع به دست آورده باشد، شوهرش نمی‌تواند اين وكالت را عزل کند.
    وکالت عقدی است جایز یعنی عقدی که با مرگ هر یک از طرفین یا استعفای وکیل یا عزل وکیل توسط موکل و یا با جنون وکیل و یا موکل پایان می‌یابد، بنابراين وکالت به مفهوم دادن نمایندگی است، چیزی که در قانون مدنی از آن به عنوان نیابت یاد شده و بر پایه اعتماد داده می‌شود. وکالت عقدی است، که شخصیت وکیل، علت عمده عقد است خواه در وکالت در قراردادها یا وکالت در دعاوی
    برابر قانون از این حیث فرقی میان عقد وکالت بلاعزل و یا عقد وکالت ساده نیست، موکل هر وقت که بخواهد می‌تواند وکیل خود را عزل کند، اما طرفین می‌توانند، بلاعزل بودن وکیل را در قرارداد شرط کنند.
    حال در جواب اینکه آیا موکل می‌تواند خودش عمل وکالت را انجام دهد یا این که این حق فقط منحصر به وکیل است؟
    ذكر اين نكته ضروري است، كه بلاعزل بودن وکیل مانع انجام عمل مورد وکالت توسط موکل نخواهد بود، بنابراين اگر شخصی در ضمن یک عقد لازم مثل عقد بیع به‌عنوان وکیل انتخاب شده باشد و یا به‌ صورت توافقی در وکالتنامه اشاره به وقوع “عقد لازمی” شود و عبارت “ضمن عقد خارج لازم” درج شود، طرف مقابل یعنی موکل، حق عزل وکیل را ندارد.
    نمونه بارز این امر وکالت زنان در طلاق است. یعنی چنانچه زن وکالت طلاق خود را در ضمن یک قرار‌داد لازم یعنی ازدواج و یا یکی از عقود لازم دیگر مثل عقد بیع به دست آورده باشد، شوهرش نمی‌تواند وي را عزل کند. اصطلاحاً به این نوع از وکالت، وکالت بلا‌عزل گفته می‌شود.
    قانون مدنی جمهوري اسلامي ايران وکالت بلاعزل را پذیرفته و بنابراین درباره اصل و مشروعیت آن بحثی نكرده، اما تکنیک قانون مدنی با آنچه که در فرانسه، انگلستان و آمریکا وجود دارد متفاوت است. در قانون مدنی ما ذکر شده که این شرط بایستی در ضمن عقد لازمی درج شود.
    این عقد لازم چگونه منعقد می‌شود؟
    معمولا زمانی که افراد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند، قهرا چه در وکالت از باب تضمین و چه در مقام فروش، خریدار یا شخصی که تضمین به نفع او شده، این موضوع را درک می‌کند، که موکل نبایستی حق عزل داشته باشد. سردفتران اسناد رسمی که حرفه‌ای هستند این موضوع را تشخیص می‌دهند، لذا دفاتر اسناد رسمی از فرم‌هایی استفاده می‌کنند که بدین شرح است: موکل ضمن عقد خارج لازم، حق عزل وکیل را از خود سلب كرده و طرفین نیز زیر سند وکالت را امضاء كردند، یا این‌که فقط موکل امضا می‌کند، چرا که اکثر قراردادهای وکالت بایستی به امضای موکل برسد، چرا كه وكالت عقد است و عقد نیز، نیاز به ایجاب و قبول دارد.


  • همه چیز در مورد ماده 10 قانون مدني

    قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که ان را منعقد نمودهاند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است .
    ميخواهيم بدانيم که ماده 10 قانون مدني چرا قراردادهاي خصوصي را با در نظر گرفتن شرط عدم مخالفت صريح قانون نافذ يعني معتبر شناخته و مورد حمايت قرار داده است . در حالي که عنوان قسمت دوم قانون مدني (در عقود و معاملات و الزامات) و همچنين عنوان باب اول آن (در عقود و تعهدات به طور کلي) کلمه قراردادها به کار نرفته است . مگر چه تفاوتي بين عقود و قراردادها وجود دارد که قانون مدني ما کلمه عقود را در مواردي و کلمه قراردادها را در موارد ديگر به کار برده است .
    فرِ بين کلمه عقد يا عقود و کلمه قرارداد يا قراردادها
    به طوري که ملاحظه ميشود در قانون مدني ما هم کلمه عقد و عقود به کار رفته است و هم کلمه قرارداد و قراردادها . بعبارت ديگر قانون مدني ما بين کلمه (قراردادها) و کلمه (عقود) از نظر به کار بردن اين دو کلمه تفاوت قايل شده است . در حالي که ميدانيم از نظر معني و مفهوم ، اين دو کلمه مترادف يکديگرند . مثلا فرِ نميکند اگر بگوئيم عقد وکالت يا قرارداد وکالت و همچنين فرِ نميکند اگر بگوئيم عقد اجاره يا قرارداد اجاره و نظاير اينها ، پس چرا تدوينکنندگان قانون مدني کلمه عقد و عقود را براي مواردي به کار بردهاند و قرارداد و قراردادها را براي موارد ديگر .
    در ماده 183 قانون مدني ما عقد چنين تعريف شده است :
    عقد عبارتست از اينکه يک يا چند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول انها باشد .
    همين تعريف ميتواند براي قرارداد به کار رود و صحيح هم باشد چنانچه بگوئيم :
    قرارداد عبارتست از اينکه يک يا چند نفر در برابر يک يا چند نفر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول انها باشد .
    ممکنست کساني بر اين عقيده باشند که قرارداد حتما بايد کتبي باشد در حاليکه عقد و عقود ميتواند هم بصورت کتبي باشد و هم بصورت شفاهي. اگر بخواهيم عقود را از قراردادها با اين تفاوت متمايز کنيم اشتباه خواهد بود زيرا قراردادها نيز ميتوانند هم بصورت کتبي باشند و هم به صورت شفاهي.
    پس چه عاملي موجب شده است که قانون مدني ما بين عقود از يک طرف و قراردادها از طرف ديگر تفاوت قايل بشود .
    انچه که به ذهن منطقي ميرسد اين است که تدوينکنندگان قانون مدني ، همچنانکه از عنوان باب سوم ان مستفاد ميشود ، عقود معينه در قانون مدني را با اين کلمه (يعني عقود) مشخص کردهاند مانند بيع ، بيع شرط ، معاوضه ، اجاره ، مزارعه و مساقات ، مضاربه ، جعاله، شرکت، وديعه، عاريه، قرض، وکالت، ضمان عقدي، حواله، کفالت، صلح، رهن، هبه، و قراردادها را براي بقيه موارد در نظر گرفتهاند که عنوان خاصي براي انها در قانون در نظر گرفته نشده است . اين تعبير معقول و قابل قبول بنظر ميايد زيرا تمام انواع معاملات که در جامعه ما صورت ميگيرد در هيچ زماني محدود به همان عقود معينه در قانون مدني نبوده است بلکه انواع ديگر معاملات را که در قانون مدني نامي از انها ذکر نشده است در برميگيرد .
    لذا تدوين کنندگان قانون مدني در همان سال تدوين و تصويب ان (1307) بخوبي دريافته بودند که معاملات ديگري که تحت هيچيک از عناوين عقود معينه قرار نميگيرند ممکنست صورت بگيرد براي اين منظور، ماده 10 قانون مدني را نيز اضافه کردند به اين عبارت که: قراردادهاي خصوص نسبت به کساني که ان را منعقد نمودهاند در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد نافذ است . براي تائيد اين تعبير به ماده 13 قانون ائين دادرسي مدني خودمان استناد ميکنيم که ميگويد :
    در دعاوي بازرگاني و دعاوي راجع به اموال منقول که از عقود و قراردادها ناشي شده باشد ، خواهان ميتواند به دادگاهي رجوع کند که عقد يا قرارداد در حوزه ان واقع شده است يا تعهد ميبايست در انجا انجام شود .
    منظور از عقود همان عقود معينه در قانون مدني است که بموجب ان بين دو يا چند نفر روابط حقوقي برقرار ميشود و منظور از قراردادها بقيه مواردي است که تحت عناوين ديگري غير از عناوين عقود معينه مصرح در قانون مدني بين دو يا چند نفر روابط حقوقي برقرار ميشود
    ذکر کلمات عقود و قراردادها در ماده 13 قانون ائين دادرسي مدني انصافا دقت نظر و تسلط تهيهکنندگان و تصويبکنندگان اين ماده را ميرساند که هم بر عقود مصرحه در قانون مدني واقف بودهاند و هم بر قراردادها و انواع انها که مورد نظر ماده 10 قانون مدني است اگاه بوده
    اند .
    جنبه هاي مختلف ماده 10 قانون مدني
    ماده 10 قانون مدني در واقع داراي دو جنبه متمايز از يکديگر است که در زير توضيح داده ميشود :
    يک جنبه ان براي توجه دادن قاضي دادگاه است براينکه قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که ان را منعقد نمودهاند در صورتي که برخلاف قانون نباشد نافذ و معتبر است يعني قانون قراردادهاي خصوصي را معتبر ميشناسد و انها را مورد حمايت قرار ميدهد .
    بنابراين اگر يکي از طرفين اين گونه قراردادها به دليل اينکه قرارداد ، خصوصي يعني عادي است از زيربار تعهداتي که برعهده گرفته است شانه خالي کند ماده 10 قانون مدني به قاضي ميگويد به تقاضاي ذينفع ان تعهدات ، طرف مستنکف از انجام تعهدات را محکوم و مجبور و مکلف به انجام تعهداتش کن و در صورتيکه تاخير در انجام تعهداتش موجب ورود خسارت و زياني به ذينفع شده باشد به تقاضاي ذينفع او را به پرداخت خسارت نيز محکوم کن . اين امر در عين حال هشداري است به طرفهاي همه قراردادهاي خصوصي ان اگر بخواهند از انجام تعهدات قراردادي خود سرباز زنند بايد بدانند که چنانچه مورد تعقيب ذينفع تعهدات واقع شوند ، دادگاه انها را محکوم به انجام تعهدات و خسارات وارده بر ذينفع خواهد نمود . اين يک جنبه ماده 10 قانون مدني است .
    اما جنبه ديگر ماده 10 قانون مدني است که بسيار مهم و گستردهتر و در اين نوشتار مورد نظر است که تمام انواع قراردادهاي خصوصي را با رعايت شرط مندرج در ان ماده در برميگيرد بدون انکه از اين گونه قراردادها و شرايط و عناوين انها به طور خاص در قانون مدني ذکري بميان امده باشد.
    انواع قراردادهايي که ماده 10 قانون مدني انها را در بر ميگيرد
    اگر در موقع تدوين و تصويب اين ماده قانوني واضعين ان اگاه نبودند که چه عناوين و محتواي قراردادهاي خصوصي را اين ماده در بر ميگيرد و انها را زير پوشش و حمايت قانوني قرار ميدهد امروزه ما که نه تنها شاهد قريب به يکصد نوع قراردادهاي خصوصي داخلي و بينالمللي به زبانهاي فارسي و انگليسي بسيار مهم بودهايم و هستيم بلکه حقوقدانان ايراني ما عملا در تهيه طرحهاي قراردادي و يا مذاکره و نهائي کردن انها روي در روي حقوقدانان کشورهاي ديگر به کرات پشت ميزهاي مذاکره چه در ايران و چه در کشورهاي طرف قراردادها قرار گرفتهاند و روي جزء جزء عبارات و مفاهيم اين گونه قراردادها با ارايه فورمولهاي قابل عمل و طرحهاي مختلف و جايگزيني ، اين گونه قراردادها را از صورت يک طرفه که در بدو ارايه طرح عمدتا متضمن منافع طرفهاي خارجي بوده است به صورتي دراوردهاند که متضمن منافع طرفين قراردادها باشد و در اين گونه موارد نقشهاي موثر و سازنده خود را از نظر حقوقي ، به موازات جنبههاي ديگر قراردادي مانند جنبههاي مالي از جمله بانکي ، فني ، بازرگاني و غيره که برعهده کارشناسان رشتههاي مربوطه بوده است ايفا کرده اند .
    توضيح مطلب اين است که پيشنويش يا طرحهاي قراردادهاي بزبان انگليسي رامعمولا طرفهاي خارجي به طرفهاي ايران ارايه ميدهند تا مورد مذاکره قرار گيرند و نهائي و بالاخره امضاء و مبادله شوند .
    طرحها يا پيشنويس قراردادها که طرفهاي خارجي به طرفهاي ايراني ارايه ميدهند بين 80 تا 90 درصد به نفع طرفهاي خارجي تهيه شده و 10 تا 20 درصد متضمن طرفهاي ايراني است با اين نيت که در مذاکراتي که با نمايندگان طرفهاي ايراني ، روي بند بند قرارداد به عمل ميايد ان را به صورت 50 ـ 50 به سود طرفين دراورند تا به همين نسبت متضمن منافع هر دو طرف باشد . متاسفانه در بسياري از موارد ديده شده است که طرفهاي ايراني اين گونه قراردادها با تسلط نه چندان کافي به زبان خارجي قرارداد و بدون استفاده از تجربه و تخصص حقوقدانان ايراني مبادرت به امضاء و مبادله قرارداد کردهاند ، در نتيجه بسياري از اين قراردادها بصورتي که فاقد تعادل و برابري حقوق و تعهدات طرفهاي ايراني با طرفهاي خارجي خود باشند امضاء و مبادله شدهاند و مدتها بعد طرفهاي ايراني متوجه نابرابريهاي قراردادي شدهاند که متحمل زيانهاي هنگفت گرديدهاند . و از ابتدا يا متوجه اهميت قرارداد و محتويات انها نشدهاند يا به نقش وکيل و مشاور حقوقي در متعادل ساختن قرارداد واقف نبودهاند يا بالاخره به دليل امساک در پرداختن مبلغي به عنوان حقالزحمه به وکيل و مشاور حقوقي نخواسته است قرارداد را بصورتي دراورد که متضمن حقوق و تعهدات عادلانه و منصفانه طرفين باشد تا به عنوان يک مدرک قانوني خوب در طول مدت قرارداد بتواند کارهاي موضوع قرارداد را بنحو مطلوب و مورد نظر طرفين به پيش ببرد و حق و حقوق طرفين را حفظ کند .
    اما از طرف ديگر اين اميدواري هست که با تنوعي که در اقسام قراردادها ، بخصوص قراردادهاي بينالمللي به وجود امده رفته رفته بر تعداد مديران و طرفهاي ايراني که از خدمات حقوقي وکلاء و مشاورين حقوقي متخصص استفاده بنمايند بيشتر و بيشتر شود ، و در نتيجه قراردادهائي که منعقد و امضاء و مبادله ميشوند از نظر مسائل حقوقي و تعهدات طرفين در موقعيت محکم و اطمينان بخشي قرار گيرند که خطر مواجه شدن طرف ايراني با خسارات و زيان از بين برود و در چنان صورتي اگر موردي در قراردادي که خوب روي انها از جنبه هاي مختلف از جمله حقوقي کار شده پيدا شود که طرف خارجي در انجام تعهداتش کوتاهي يا خودداري کرده باشد طرف ايراني ان بخوبي ميتواند بدوا از طريق مذاکرات دوستانه که بايد جزو مفاد و مندرجات هر قرارداد در بخش رسيدگي به اختلافات باشد به حل و فصل ان مورد بپردازد و در صورت به نتيجه نرسيدن مذاکرات ، به مراجع صالحه که اين مورد نيز بايد در قرارداد تصريح شده باشد مراجعه و دادخواهي کند و حق خود را با خسارات وارده مطالبه و اثبات کند و از طريق راي دادگاه و اجراي ان بگيرد .


  • همه چیز در مورد نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

    اینکه قرارداد مشارکت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در اینجا به آن می پردازیم.
    قبل از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم،علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟
    در بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال 60 تا سال 80 اغلب سازه‌هايي که احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد، تا هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی هستند. فضای گسترده‌اي که برای نوسازی بافت‌هاي فرسوده به خصوص در نواحی جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک دهه قبل عموما ملکی را مي‌خریدند و مي‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب سرمایه‌اي که برای زمین مي‌خواهند هزینه کنند جلوگیری مي‌کند. از طرف دیگر مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند.
    شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟
    نکته اول: ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌هاي مطمئن مانند: دفاتر اسناد رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌هاي مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان مي‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند.
    نکته دوم: اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌هاي متنوع و متفاوتی وجود دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود که مالکان یا سازندگان در پروژه‌اي سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده مي‌شود که مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان 15 واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر 15 واحد هم سند مستقل دارد و مي‌خواهند به جای 15 واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا 34 واحد بسازند، بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به خصوص، مسائل و… وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.
    اولین نکته‌اي که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌هاي دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که مي‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.
    چرا باید این برآورد انجام شود؟
    در بسیاری موارد افراد از خود سوال مي‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین 200 مترمربع است و قرار است در 5 طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت مي‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری مي‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
    در مورد سازنده چطور؟
    در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌هاي وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌اي با ویژگی‌هاي مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌هاي خاص آن به قیمت روز تعریف مي‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و… به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌هاي وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر مي‌کنند، مثلا عنوان مي‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف مي‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود.
    بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب مي‌کنند ممکن است بدهی‌هاي احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌هاي اجاره و… داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمي‌تواند بدهی‌هاي معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌هاي احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هايي وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و… است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.
    اصولا در قراردادها این هزینه‌ها بر عهده مالک است یا سازنده؟
    اینها براساس توافق است، اما اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه به مالک تعهد مي‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین مي‌برد. معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی مانند حدود و… استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌هاي قانونی آن مانند سند مستقل و یک برگی و… که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.
    نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین است. بعضا مي‌بینیم در قراردادها نوشته شده 60 درصد مالک، 40 درصد سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده مي‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از طرف مالک از سازنده مطالبه مي‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
    در بحث تعهداتی که مالکان و سازندگان نسبت به هم دارند چه نکات حقوقی در ارتباط با تعهدات مالک وجود دارد؟
    مهم‌ترین دغدغه‌اي که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود دارد که به توافق طرفین برمي‌گردد، به این صورت که عده‌اي از مالکان با سازنده توافق مي‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و …) انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت مي‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک متعهد مي‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام مي‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده مي‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
    تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی برمي‌گردد؟
    تعهدات سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمي‌گردد. توصیه اکیدی که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.
    در مورد ديگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از چه ساختار و سیستم‌هايي استفاده شود، حتی ویژگی‌هاي چاه فاضلاب هم باید به طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است، حتی نوع لولا‌هاي درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی سازه است.
    نکته دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید مي‌کند. موضوع مهم دیگری که در ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار مي‌گیرد. براساس قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین مي‌شود، اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند، بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.
    داور شرایط خاصی باید داشته باشد؟
    براساس قانون آیین دادرسی مدنی، داور باید در رابطه با قرارداد اظهار نظر کند و طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در ارتباط با آن قرارداد بیان کند آن را اجرا کنند، مگر اینکه بر خلاف قانون اظهارنظر کند؛ اگر داور اظهارنظری برخلاف قانون کند، در آن زمان است که متعاملین مي‌توانند برای رفع مورد پیش‌آمده به مراجع قضایی مراجعه کنند و نسبت به رای داوری اعتراض کنند، اما تا زمانی‌که داور رای نداده است، دادگاه خود را صالح به رسیدگی نمي‌داند. مالکان و سازندگان باید به این موضوع توجه داشته باشند که داور در قرارداد مشارکت نه امری صوری است و نه امری کدخدا منشانه! بنابراین حتی به مشاوران املاک و ديگر واسطه‌ها توصیه مي‌شود اگر دانش حقوقی دارند و مسائل آیین دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی را مي‌دانند و به آنها تسلط دارند، داوری در قرارداد مشارکت را قبول کنند، در غیر اینصورت چنین مسوولیتی را نپذیرند. ممکن است مشاوران املاک واسطه‌هاي خوبی باشند، ولی داور خوبی نباشند.
    نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که معمولا در بحث قراردادهای مشارکت سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک مي‌خواهند. من به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمي‌کنم.
    چون در بسیاری موارد سازنده‌اي که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و مي‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از سازنده‌هاي معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌اي که قرارداد مشارکت تنظیم مي‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمي‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌اي است که به پیش خریداران مي‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید نکنند.
    نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را مي‌خواهند یا در قرارداد قید مي‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده مي‌دهد، سند مالک در رهن بانک مي‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌هاي ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک
    مصادره مي‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان مي‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان 100درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.
    نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
    مساله دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 40 روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده مي‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند”، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.البته تبصره‌هاي زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت مي‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد مي‌تواند مورد توجه قرار گیرد.


  • از سفته چه می‌دانید؟

    مدتی است که مرسوم شده از کسانی که متقاضی اشتغال در یک شرکت و موسسه خصوصی هستند، سفته گرفته می‌شود. این سند تجاری اگرچه از شهرت چک برخوردار نیست، اما با این وجود هنوز معتبر و مورد استفاده است. برخی شهروندان چون تا به حال با این سند تجاری کار نکرده‌اند، اطلاع دقیقی از شرایط این سند تجاری ندارند و نگران آن هستند که آیا دادن چنین سندی به کارفرما یا طرف حساب خود، دردسری برایشان ایجاد خواهد شد یا نه؟
    تعریف سفته :
    طبق ماده 307، سفته یا فته طلب، سندی است که به موجب آن امضا کننده تعهد می‌کند مبلغی در موعد معین و یا هر وقت که حامل یا شخصی که سفته را در اختیار دارد، پولش را طلب کند بپردازد.
    اگر چه سفته حالا دیگر با ظهور چک، جایگاه اولیه خود را از دست داده است، اما هنوز دارای اعتبار و پشتوانه قانونی بالایی است و اگر مطابق قانون تنظیم شده باشد، دارنده آن از مزایای قانونی برخوردار است که اسناد عادی دارای چنان اعتباری نیستند. شاید تنها دلیل رواج بیشتر چک نسبت به سفته، سهولت در صدور و وصول چک است، چرا که خیلی راحت می‌شود با گرفتن یک دسته چک، هر مبلغی که دوست داشته باشید از یک تومان تا هر چند میلیارد تومان که می‌خواهید چک صادر کنید. اما درباره سفته این طوری نیست و صادر کننده باید برابر با مبلغی که قرار است تعهد بدهد، اوراق سفته را از بانک یا مراکز فروش آن بخرد و روی آنها به تعهدش اقدام کند.
    سقفی برای یک سفته :
    هر برگ سفته سقف خاصی برای تعهدکردن دارد، مثلا اگر روی سفته‌ای نوشته شده باشد تا «یک میلیون ریال» با آن نمی‌توان به پرداخت مثلا 200 هزار تومان تعهد کرد.
    نوشتن متن سفته:
    طبق ماده 308، سفته علاوه بر امضا یا مهر، باید دارای تاریخ باشد و علاوه بر این، اطلاعات زیر هم روی آن ثبت شود: مبلغی که باید پرداخت شود، نام و نام خانوادگی گیرنده وجه، تاریخ پرداخت وجه، علاوه بر اینها نوشتن نام و نام خانوادگی صادرکننده، اقامتگاه وی و محل پرداخت سفته نیز ضروری است.
    پشت‌نویسی سفته مانند چک برای انتقال سفته به دیگری یا وصول وجه آن است، اگر پشت‌نویسی برای انتقال باشد، دارنده جدید سفته دارای تمام حقوق و مزایایی می‌شود که به آن سند تعلق دارد. انتقال سفته با امضای دارنده آن به عمل می‌آید، دارنده سفته می‌تواند برای وصول وجه آن به دیگری وکالت دهد که در این صورت باید وکالت برای وصول قید شود.
    در صورتی که سفته برای شخص معینی صادر شود، نام و نام خانوادگی او در سفته آورده می‌شود، در غیر این صورت به جای نام او نوشته می‌شود در «وجه حامل». در صورتی که نام خانوادگی یک شخص معین نوشته شود، این شخص طلبکار می‌شود و در غیر این صورت هر کسی که سفته را در اختیار داشته باشد، طلبکار محسوب می‌شود و می‌تواند در سررسید سفته، مبلغ آن را طلب کند. البته اگر سفته عندالمطالبه باشد، صادرکننده باید به محض مطالبه، مبلغ آن را پرداخت کند.
    سفته، بدون نام:
    در تنظیم سفته، این امکان وجود دارد که بدهکار، سفته‌ای را که صادر می‌کند، بدون ذکر نام طلبکار به وی بدهد، در این صورت فرد می‌تواند یا خودش در سررسید برای گرفتن پول اقدام کند یا این که آن را به دیگری حواله بدهد.
    عبارت (حواله کرد) در سفته به شخص دارنده این اختیار را می‌دهد که بتواند سفته را به دیگری منتقل کند، ولی اگر (حواله کرد) خط زده شود، دارنده سفته نمی‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد و تنها خود وی باید برای وصول آن اقدام کند، علاوه بر آن می‌تواند با پشت‌نویسی آن را به شخص دیگری انتقال دهد.
    پشت نویسی:
    پشت‌نویسی سفته مانند چک برای انتقال سفته به دیگری یا وصول وجه آن است، اگر پشت‌نویسی برای انتقال باشد، دارنده جدید سفته دارای تمام حقوق و مزایایی می‌شود که به آن سند تعلق دارد. انتقال سفته با امضای دارنده آن به عمل می‌آید، دارنده سفته می‌تواند برای وصول وجه آن به دیگری وکالت دهد که در این صورت باید وکالت برای وصول قید شود.
    راه وصول سفته:
    برای آن که دارنده سفته بتواند از مزایای قانونی آن برخوردار شود، باید نکاتی را رعایت کند. دارنده سفته باید در سررسید، سفته را مطالبه کند. اگر وجه سفته پرداخت شد، قضیه تمام است. ولی در صورت عدم پرداخت، دارنده سفته باید ظرف 10 روز از تاریخ سر رسید، سفته را واخواست کند. واخواست اعتراض رسمی است به سفته‌ای که در سررسید آن پرداخت نشده و علیه صادرکننده سفته به عمل می‌آید. از آنجا که این اعتراض باید رسما به صادرکننده ابلاغ شود، واخواست در برگه‌های چاپی که از طرف وزارت دادگستری تهیه شده نوشته می‌شود، علاوه بر این بانک‌ها نیز واخواست‌نامه چاپی مخصوص دارند. در واخواست رونوشت کامل سفته نوشته می‌شود و دستور پرداخت وجه سفته که به وسیله دادگاه انجام می‌گیرد، آورده می‌شود.
    نحوه تنظیم واخواست نامه:
    واخواست‌‌نامه با استفاده از کاغذ کاربن در 3 نسخه مشابه (یک نسخه اصل و 2 نسخه رونوشت) تنظیم شده و به وسیله واخواست کننده امضا می‌شود، پس از چسباندن تمبر که مبلغ آن را دادگاه مشخص می‌کند، به دستور دادگاه، سفته به وسیله مامور اجرا (طبق مقررات مربوط به ابلاغ به صادرکننده سفته)ابلاغ می‌شود. البته باید توجه داشت که هیچ نوشته‌ای نمی‌تواند
    جایگزین واخواست‌نامه شود. نسخه اصلی واخواست‌نامه به واخواست کننده و نسخه سوم در دفتر واخواست دادگاه بایگانی می‌شود و مامور ابلاغ نسخه دوم واخواست‌نامه را به ابلاغ شونده یا محل اقامت او می‌دهد.
    برای استفاده از مسئولیت تضامنی پشت‌نویس‌ها، دارنده سفته باید ظرف یک سال از تاریخ واخواست، دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کند. اگر دارنده سفته به این وظیفه قانونی عمل نکند، دعوای او علیه پشت‌نویس‌ها پذیرفته نمی‌شود. دارنده سفته‌ای که واخواست شده و در موعد مقرر اقامه دعوا کرده، می‌تواند از دادگاه بخواهد که اموال طرف دعوا را پیش از رسیدگی و صدور حکم به نفع او توقیف کند. در این حالت پس از صدور حکم، دارنده سفته در وصول طلبش از مال توقیف شده، به دیگران تقدم دارد. دادگاه نیز به محض تقاضای دارنده سفته، ممکن است معادل وجه آن را از اموال طرف مقابل به عنوان تامین توقیف کند.
    در صورت اقامه دعوا علیه صادرکننده و پشت نویس در برگه دادخواست، در مقابل ستون مربوط به خوانده می‌توان نام صادرکننده و پشت نویس یا پشت‌نویسان را ذکر کرد و در توضیح دادخواست در قسمت شرح دعوا از دادگاه محکومیت خوانده ردیف اول به عنوان صادرکننده و خوانده ردیف دوم به عنوان پشت‌نویس را به صورت تضامنی درخواست کرد.
    از چه کسی بگیریم؟
    اگر سفته‌ای چندین دست منتقل شده باشد، در این صورت وصول وجه آن به چه ترتیب امکانپذیر است: در صورتی که سفته‌ای چند بار پشت‌نویسی شود، یعنی افراد متعددی آن را گرفته و به فرد دیگری منتقل کرده باشند، دارنده آن می‌تواند به هر کدام از آنها مراجعه کند.
    کسی که سفته را امضا کرده و پشت‌نویس‌ها همگی در مقابل دارنده آن مسئولیت تضامنی دارند، یعنی دارنده سفته در صورت عدم پرداخت، می‌تواند به هر کدام از آنها که بخواهد (به صورت منفرد) یا به دو یا چند یا تمامی آنها (به صورت دسته جمعی) مراجعه کند. همین حق رجوع را هر یک از پشت‌نویس‌ها نسبت به صادرکننده سفته و پشت‌نویس‌های قبلی خود دارند. بنابراین صادرکننده به علاوه پشت‌نویس‌ها، همگی مسئول پرداخت وجه سفته خواهند بود. به این ترتیب انبوهی از مسئولیت‌ها برای پرداخت مبلغ مندرج در سفته ایجاد می‌شود. این مسئولیت در اصطلاح مسئولیت تضامنی نامیده می‌شود.
    ضمانت در اسناد تجاری:
    ضمانت در اسناد تجارتی دارای ویژگی مهم تضامنی است که به موجب آن ضامن متضامنا با مضمون‌عنه‌ در مقابل دارنده، مسئول پرداخت سند قرار می‌گیرد. این قاعده در جهت افزایش اعتبار سند و جلب اطمینان دارنده از طریق فراهم ‌ساختن زمینه رجوع وی به مسئولان بیشتر سند وضع شده و موجب سرعت در معاملات آن می‌شود. در عین حال با ماهیت‌ ضمانت مدنی که عبارت از نقل ذمه به ذمه می‌باشد و در نتیجه آن ذمه مضمون‌عنه بری‌ و ذمه ضامن به مضمون‌له مشغول می‌شود، متفاوت است.
    در ضمانت اخیر بدون اینکه‌ تضمین جداگانه و بیشتری در وصول طلب طلبکار به وجود آید، فقط مدیون تغییر می‌کند و به جای مدیون اصلی(مضمون‌عنه)ضامن، مسئول پرداخت دین می‌شود. تفاوت‌های‌ دیگری نیز ممکن است بین ضمانت‌های مذکور وجود داشته باشد. مانند موردی که اگر در ضمانت مدنی، ضامن بدون اذن مضمون‌عنه ضمانت کرده و مورد ضمان را به‌ مضمون‌له بپردازد به استناد ماده 267 قانون مدنی که می‌گوید: «…کسی که دین دیگری را ادا می‌کند، اگر با اذن باشد، حق مراجعه به او دارد والاّ حق رجوع ندارد»، نمی‌تواند به مضمون‌عنه مراجعه کند در حالی‌که ضمانت در اسناد تجاری‌ این چنین نیست و ضامن پس از پرداخت مبلغ، می‌تواند به عنوان دارنده سند به‌ مضمون‌عنه و امضاکنندگان قبل از او رجوع کند.
    در میان اسناد تجاری اگر چه سفته نسبت به چک کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد، اما هنوز یکی از اسناد تجاری پرکاربرد محسوب می‌شود. این سند تجاری در حال حاضر ممکن است برای تضمین استفاده شود. اما مهم ترین کاربرد این سند تجاری، به عنوان وسیله پرداخت در آینده است.

نظر شمانظرات شما

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دو × 2 =